Top10

קיימים אלפי בניינים בישראל שזכאים לבצע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, אולם רק אחוז קטן מהם מגיע בסופו של דבר למימוש הפרויקט. המטרה היא מאוד פשוטה ועניינית – בעלי הדירות בבניינים הישנים יכולים לשדרג עצמם באופן משמעותי ולקבל דירה משופצת או חדשה לחלוטין ועל ידי כך לשפר לאין ערוך את איכות חייהם (לאלה המתגוררים בדירה) ולהעלות את שוויה במאות ובמיליוני שקלים ללא כל עלות מצידם. אך התכנית שאמורה לייצר מצב של WIN-WIN ברור לכל המעורבים בפרויקט – בעלי הדירות, היזמים, הקבלנים, והעיריות, עדיין נתקלת בקשיים רבים בדרך לדירה החדשה והנכספת. הבעיה היא שקשה, ולעיתים כמעט בלתי אפשרי, להוביל פרויקט תמ"א 38 להצלחה.

הסיבות העיקריות לעיכובים בהגשמת החלום

  1. אנחנו שונאים כש"הדשא של השכן ירוק יותר" – והמצב החדש מייצר מחלוקות בין בעלי הדירות.
  2. יזמים חסרי ניסיון והיעדר יכולת הובלה – אנחנו מובלים ע"י יזמים בעלי אינטרס אחר משלנו ואשר לא באמת מסוגלים להוביל את הפרויקט לכדי הצלחה.
  3. הדרך להצלחה נראית סבוכה מדי ולעיתים מרימים ידיים – כשאנחנו לא יודעים כיצד לצאת מהפלונטר.

הדשא של השכן ירוק יותר

למרות השדרוג האדיר לו אני זוכה בפרויקט, קשה לי שלא להסתכל על יתר בעלי הדירות בבניין ועל מה שהם מקבלים בתמורה לביצוע התמ"א. חשדנות היא שם המשחק – קיים חשש מתמיד שאני הוא זה ש"נדפק", ושהפיצוי שבעל הדירה שלידי מקבל שווה יותר ממה שאני מקבל. במצב הזה, במקום שנהיה מאוחדים אל מול היזם והקבלן על מנת לקבל את התמורות הטובות ביותר שניתן לקבל אנחנו מוצאים את עצמנו רבים ללא הפסקה. המריבות האינסופיות בין בעלי הדירות מעכבות ומונעות את התקדמות התהליך.

כבר בשלביו הראשונים של הפרויקט עולות על פני השטח המחלוקות הראשונות שבין בעלי הדירות, כך קורה רבות גם בשלב של בחירת היזם לפרויקט וחלוקת התמורות בין בעלי הדירות.

3 תופעות עיקריות מאפיינות את המריבות בין בעלי הדירות:

  1. הראשונה: ישנם בעלי דירות המעוניינים להביא יזם מטעמם במחשבה שהוא יגן על האינטרסים שלהם ואולי אף יקנה להם איזו תמורה עודפת על זו שמקבלים יתר בעלי הדירות. הם כמובן אינם סומכים על יזמים שבחרו בעלי הדירות האחרים.
  2. השנייה: בעלי דירות רבים סבורים כי הדירה שלהם היא היפה/ טובה/ יקרה ביותר בכל הבניין ולכן ראוי שיקבלו תמורה רבה יותר מיתר בעלי הדירות בבניין.
  3. השלישית: חלק מבעלי הדירות סבורים שכל הדירות צריכות לקבל תמורה שווה ללא תלות בשטחן הנוכחי (כל הדירות תקבלנה 25 מ"ר תוספת ולא משנה אם הדירה הנוכחית שלי היא בשטח 50 מ"ר ודירת השכן 100 מ"ר). אחרים סבורים שהדירות הגדולות יותר צריכות לקבל שטח גדול יותר מאשר השטח שיקבלו הדירות הקטנות (דירות של 50 מ"ר יקבלו 12.5 מ"ר ואילו דירות של 100 מ"ר יקבלו 25 מ"ר).

תופעת "הדשא של השכן" היא תופעה שאחראית על חלקים נרחבים מחוסר האושר בעולם ולא מאפיינת רק את שוק התמ"א כמובן, אבל אין ספק שהיא מהווה מכשול משמעותי בתהליך שבבסיסו מתאגדים יחד בעלי דירות רבים כדי להוציא לפועל פרויקט מורכב.

יזמים חסרי ניסיון והיעדר יכולת הובלה

פרויקטים רבים בעולם הנדל"ן נתקלים בחוסר מקצועיות ובחוסר ניסיון של אחוז נכבד מהיזמים שפועלים כיום בשוק. על פי מחקר שפורסם לאחרונה, 70% מהיזמים בשוק הנדל"ן ביצעו שני פרויקטים או פחות בלבד (אחוזים רבים מהם לא ביצעו עד כה פרויקט כלל), וכך הבניין שלכם מתקשר עם חברה יזמית חסרת ניסיון ולעיתים אף חסרת הידע והחוסן הנדרש לקידום הפרויקט. יזמים שכאלו מהווים סכנה של ממש למימושו של הפרויקט, ואף אם הפרויקט ייצא לפועל – הדבר ייקח זמן ארוך יותר עד לביצועו.

יזם של פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי צריך לדעת להוביל את הפרויקט להצלחה. מקצועיות היא כמובן דבר הכרחי בליווי הפרויקט, אך יכולת הובלת הקבוצה, , מהלכים טובים מול רשויות התכנון, החוסן הכלכלי והיכולת להעמיד הון עצמי ולקבל ליווי בנקאי מבנק מלווה,  והיכולת לקדם במקצועיות וביעילות את הפרויקט הן יכולות שיזם תמ"א 38 טוב חייב להצטייד בהן. יזם טוב חייב להיות מסוגל לאגד וללכד את בעלי הדירות, לקדם את הליכי התכנון ולדעת להתגבר על התנגדויות ועררים עד לקבלת היתר הבניה המיוחל, לדעת לבחור קבלן טוב ואיכותי ולפקח על עבודתו, לדעת לעבוד מול עורכי הדין והמפקח מטעם בעלי הדירות. בחרתם יזם שאינו מסוגל לעמוד במשימה – עיכבתם את הפרויקט בכמה שנים או שכנראה פגעתם באיכות הביצוע ועליית הערך.

הדרך להצלחה נראית סבוכה מדי ולעיתים מרימים ידיים

אנשים רבים אשר שומעים על תמ"א 38, רואים אל מול עיניהם את הדירה החדשה והמורחבת, המרפסת, המחסן והחניה הצמודה, או את השיפוץ הכללי ומתיחת הפנים המדהימה שהבניין שלהם עומד לעבור, אך הם לא מבינים עד כמה ביצוע פרויקט תמ"א 38 הוא מורכב, ועד כמה הדרך אליו מלאה מהמורות, מכשולים ובירוקרטיה. העובדה שלוקח מספר שנים עד לאישורו של פרויקט אצל כל הגורמים הרלוונטיים, גורמת לבעלי דירות רבים להתייאש ממשכו הארוך של התהליך ולהפסיקו. קידום פרויקט תמ"א 38 דורש זמן, סבלנות והשקעה רבה.

ישנה חשיבות רבה מאוד לבחירת בעלי המקצוע הנכונים שילוו את בעלי הדירות בפרויקט. בחירת עורך דין מנוסה, מיומן ומקצועי, בעל יכולת להוביל את בעלי הדירות ולשמור כל העת על האינטרסים שלהם חשובה מאין כמוה.

בשורה התחתונה – מה עושים אם פרויקט התמ"א שלנו עלול להיתקע או כבר תקוע?

אם אתם מזדהים עם הדברים שרשמנו וחוששים שגם בבניין שלכם הפרויקט עלול להיתקע בגלל אחת מהסיבות שצוינו למעלה או אחרות, כנראה שאתם זקוקים לנו.

עורך דין מקצועי ומנוסה בייצוג בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי יסייע לכם רבות. שכרו אגב משולם על ידי היזם ולא על ידכם. זאת אומרת שאינכם נושאים בכל הוצאות או תשלום. בעלי הדירות נדרשים אך ורק להתאגד ולהסכים באופן עקרוני לביצוע הפרויקט, לבחור עורך דין מקצועי ובעל ניסיון מוכח, כאשר כל יתר העבודה תבוצע על ידו בשיתוף מלא עם בעלי הדירות. הלכה למעשה, עורך הדין מקל על בעלי הדירות בבניין באופן משמעותי ונוטל על עצמו את מרבית הנטל ואתם יכולים לדעת בוודאות כי תקבלו הכי הרבה שאתם יכולים לקבל ותהיו מוגנים בצורה הטובה ביותר וכך כל החשדות שיש לכם בנוגע לפרויקט יתפוגגו.

עורך הדין שתבחרו משרת 2 מטרות שצריכות להתקיים במקביל:

  1. להשיג את המיטב והמירב עבור כל בעלי הדירות ובצורה שיוויונית והוגנת.
  2. לקדם את הפרויקט להצלחה בצורה המהירה ביותר והבטוחה ביותר.

חשוב לזכור שאת עורך הדין שלכם לא מעניין מה אחוזי הרווח של היזם או הקבלן והוא לא מושפע מאינטרס צר כזה או אחר של בעל דירה ספציפי. מעניין אותו רק לקדם את הפרויקט בצורה המקצועית והמהירה ביותר.

עורך הדין שתבחרו יסלול עבורכם את הדרך להשלמת הפרויקט בבטחה, בצורה מקצועית ויעילה שתסייע לכם לשמור על יחסים טובים עם שכניכם.

כתבה זו נכתבה על ידי עו"ד דן הלפרט – המפרסם בקביעות מאמרים בתחום ההתחדשות העירונית בעיתונים "דה מרקר" ו"גלובס" ומרצה בתחום זה בפורומים שונים.

השקעות מומלצות

השקעה בפרויקט פינוי בינוי של 6 בנייני דירות בברוקלין שבונה קבוצת הנדל"ן קורנר . צפי לרווח של 24-40% תוך פחות משנתיים

השקעה בפרויקט פינוי בינוי של 6 בנייני דירות בברוקלין שבונה קבוצת הנדל"ן קורנר . צפי לרווח של 24-40% תוך פחות משנתיים

על ההשקעה:

בחמש השנים האחרונות, המחירים בשכונות המערביות של ברוקלין זינקו בכ-70%. קבוצת הנדל"ן קורנר ממשיכה להשקיע בניו-יורק ובימים אלה בונה 6 בנייני דירות בברוקלין. החברה כבר רכשה את הקרקעות, הכינה תכניות בניה והשיגה מימון בנקאי וכעת מצרפת אליה עד 35 משקיעים בסכום השקעה מינימלי של 70 אלף דולר כאשר בחברה צופים כי בתוך פחות משנתיים, כל הדירות תמכרנה בעסקת אקזיט שתניב למשקיע רווח של בין 24% (בתרחיש פסימי של שוק עוצר ואף יורד) או כ- 40% (בתרחיש אופטימי בו המחירים ימשיכו לעלות באותו קצב בשנתיים הקרובות)

על ההשקעה:

בחמש השנים האחרונות, המחירים בשכונות המערביות של ברוקלין זינקו בכ-70%. קבוצת הנדל"ן קורנר ממשיכה להשקיע בניו-יורק ובימים אלה בונה 6 בנייני דירות בברוקלין.

מדד Real-Invest:

90%
התאמה למשקיעים קטנים
98%
תשואה
99%
ותק וניסיון החברה

החברה כבר רכשה את הקרקעות, הכינה תכניות בניה והשיגה מימון בנקאי וכעת מצרפת אליה עד 35 משקיעים בסכום השקעה מינימלי של 70 אלף דולר כאשר בחברה צופים כי בתוך פחות משנתיים, כל הדירות תמכרנה בעסקת אקזיט שתניב למשקיע רווח של בין 24% (בתרחיש פסימי של שוק עוצר ואף יורד) או כ- 40% (בתרחיש אופטימי בו המחירים ימשיכו לעלות באותו קצב בשנתיים הקרובות)

מידע נוסף:

  • שוק הנדל"ן הניו יורקי הוכיח עמידות מלאה כנגד משברים ונחשב לשוק שמייצר את היציבות ועליית הערך הטובות ביותר למשקיע לאורך זמן.
  • לוח הזמנים למכירת הפרויקט הינו עד שנתיים וזאת למרות התחזיות של החברה על סיום הפרויקט בתוך כשנה וחצי. חברת קורנר הוסיפה חצי שנה נוספת על התחזיות ליתר ביטחון.

על החברה:

  • קבוצת קורנר הינה בעלת ניסיון של 30 שנה בניהול וביצוע של פרויקטים יזמיים בניו-יורק ובברוקלין. החברה מתמקדת באזורי ביקוש גבוהים ללא לקיחת סיכונים מיותרים.

השאירו פרטים ויחזרו אליכם עם מידע נוסף אודות ההשקעה בברוקלין:

כניסה להשקעה קיימת ויציבה - קומפלקס משרדים יפהפה עם 100% תפוסה בעיר העתיקה ביותר בגרמניה

כניסה להשקעה קיימת ויציבה - קומפלקס משרדים יפהפה עם 100% תפוסה בעיר העתיקה ביותר בגרמניה

על ההשקעה:

חברת MHR1, המשקיעה בגרמניה מזה שנים רבות, רוכשת קומפלקס משרדים שמור ויפהפה בעיר העתיקה ביותר בגרמניה. המתחם נמצא בלב פארק המדע של האוניברסיטה ומצליח לייצר כבר עשור תפוסה מרשימה של 100%. בקרב השוכרים ניתן למצוא את האוניברסיטה המקומית, חברות ביטוח, מוסדות מדעיים ועוד.. התשואה האטרקטיבית מתקבלת החל מהיום הראשון להשקעה והקומפלקס עתיד להימכר בעוד כ-5 שנים ולייצר רווח משמעותי נוסף למשקיעים. חשוב לציין כי הבעלות על הנכס נרשמת על שם המשקיע.

על ההשקעה:

חברת MHR1, המשקיעה בגרמניה מזה שנים רבות, רוכשת קומפלקס משרדים שמור ויפהפה בעיר העתיקה ביותר בגרמניה. 

מדד Real-Invest:

97%
ותק וניסיון החברה
92%
התאמה למשקיעים קטנים
98%
השקעה בראש שקט

המתחם נמצא בלב פארק המדע של האוניברסיטה ומצליח לייצר כבר עשור תפוסה מרשימה של 100%. בקרב השוכרים ניתן למצוא את האוניברסיטה המקומית, חברות ביטוח, מוסדות מדעיים ועוד.. התשואה האטרקטיבית מתקבלת החל מהיום הראשון להשקעה והקומפלקס עתיד להימכר בעוד כ-5 שנים ולייצר רווח משמעותי נוסף למשקיעים. חשוב לציין כי הבעלות על הנכס נרשמת על שם המשקיע.

חשוב לדעת:

  • חברת MHR1 הינה אחת החברות הבודדות בשוק הישראלי ששומרת בקנאות על תחום המומחיות הספציפי שלה - השקעות נדל"ן בגרמניה. החברה מנוהלת ע"י צח חרמון ויגיל מנוביץ ופעילה בשוק הגרמני כבר 15 שנה.
  • הנכס נרשם בטאבו על שם המשקיע והחברה היא האחראית לכל הקשור בניהול הנכס - גבייה, תחזוקה, העברת תשואות למשקיעים וכו' .

מידע נוסף:

  • הקומפלקס כולל 8 בנייני משרדים שמורים ויפיפיים במיקום מבוקש - בלב פארק המדע של האוניברסיטה. העיירה טרייר מהווה מרכז כלכלי שוקק ומושכת אליה אלפי תיירים מידי שנה.
  • פרט לשכ"ד הקבוע, החברה מתכוונת למכור את קומפלקס המשרדים תוך כ-5 שנים ולחלוק עם המשקיעים את הרווחים מהמכירה.

השאירו פרטים ויחזרו אליכם עם מידע נוסף אודות ההשקעה

*תנאי ההתקשרות על פי ההסכמים

השקעה בפרויקט דיור בפולין עם חברה בורסאית ויזמית נדל"ן ענקית, בשוק שנמצא בצמיחה מטאורית

השקעה בפרויקט דיור בפולין עם חברה בורסאית ויזמית נדל"ן ענקית, בשוק שנמצא בצמיחה מטאורית

על ההשקעה:

חברת הנדל"ן הבורסאית RONSON מאפשרת למשקיעים הישראלים להשקיע באחד משווקי הנדל"ן המעניינים ביותר בעולם. כיום ניתן לרכוש דירה חדשה מחברת RONSON, בלוקיישן חם בפולין, בעלות של 330,000 ש"ח בלבד. שוק הדיור הפולני נמצא בצמיחה מטאורית, עלה ב-25% בשנתיים האחרונות ומספק שכר דירה כפול משכר הדירה הממוצע בישראל.

על ההשקעה:

חברת הנדל"ן הבורסאית RONSON מאפשרת למשקיעים הישראלים להשקיע באחד משווקי הנדל"ן המעניינים ביותר בעולם. כיום ניתן לרכוש דירה חדשה מחברת RONSON, בלוקיישן חם בפולין, בעלות של 330,000 ש"ח בלבד.

מדד Real-Invest:

98%
פוטנציאל עליית ערך
92%
התאמה למשקיעים קטנים
94%
לוקיישן חם

שוק הדיור הפולני נמצא בצמיחה מטאורית, עלה ב-25% בשנתיים האחרונות ומספק שכר דירה כפול משכר הדירה הממוצע בישראל.

חשוב לדעת:

  • המעבר של הפריפריה למרכזי הערים והיעדר התחלות בנייה בפולין, מייצרים עלייה מהירה במחירי הנדל"ן שאינה צפוייה להיפסק בעתיד הקרוב.
  • פולין נחשבת לאחד מיעדי הנדל"ן המבוקשים ביותר ומהווה את האיזון המושלם בין מדינה מתפתחת, מצד אחד, ומדינה מערבית מתקדמת. יעדים מסוג זה נחשבים למעניינים במיוחד למשקיעי נדל"ן שמחפשים עליית ערך עם יציבות.

מידע נוסף:

  • בניגוד למרבית ההרפתקאות בחו"ל – המשקיעים עם RONSON רוכשים למעשה נכס מאחד מיזמי הנדל"ן הגדולים בפולין.
  • החברה, הנסחרת בבורסת וורשה, נחשבת לאחת מחברות הנדל"ן היציבות ביותר בפולין והונה העצמי עמד על כ-342 מיליון ש"ח (נכון לסוף 2017)

השאירו פרטים ויחזרו אליכם עם מידע נוסף על השקעה בפולין

כתבות מהבלוג

נניח שישנו משקיע שמעוניין שכספו יהיה צמוד למדד מניות המעו"ף, ונניח שמשקיע אחר מעוניין שכספו יתנהג בהתאמה למדד אגרות חוב והשלישי מעוניין בהצמדה למחיר הזהב או הנפט… האם זה אפשרי ואיך עושים זאת? התשובה היא חיובית. אכן, הדבר אפשרי ולמטרה זו בדיוק המציאו את כלי ההשקעה שנקרא תעודות סל. תעודות...
קיימים אלפי בניינים בישראל שזכאים לבצע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, אולם רק אחוז קטן מהם מגיע בסופו של דבר למימוש הפרויקט. המטרה היא מאוד פשוטה ועניינית – בעלי הדירות בבניינים הישנים יכולים לשדרג עצמם באופן משמעותי ולקבל דירה משופצת או חדשה לחלוטין ועל ידי כך לשפר לאין ערוך...
פארק התעשייה מותאם בצורה מושלמת לצרכים הלוגיסטיים המורכבים ביותר. קבוצת וילאר מאפשרת לשכור שטחי לוגיסטיקה החל מ-1,000 מ"ר לשוכר ומשרדים החל מ-200 מ"ר. האכלוס – בתוך פחות משנה. המבנים החדשים שמקימה חברת וילאר בפארק העסקים קיסריה, תוכננו מתוך מחשבה על חברות מודרניות, הזקוקות למחסנים ולשטחים לוגיסטיים לצד משרדים מעוצבים, עם נגישות גבוהה...