Top10

קיימים אלפי בניינים בישראל שזכאים לבצע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, אולם רק אחוז קטן מהם מגיע בסופו של דבר למימוש הפרויקט. המטרה היא מאוד פשוטה ועניינית – בעלי הדירות בבניינים הישנים יכולים לשדרג עצמם באופן משמעותי ולקבל דירה משופצת או חדשה לחלוטין ועל ידי כך לשפר לאין ערוך את איכות חייהם (לאלה המתגוררים בדירה) ולהעלות את שוויה במאות ובמיליוני שקלים ללא כל עלות מצידם. אך התכנית שאמורה לייצר מצב של WIN-WIN ברור לכל המעורבים בפרויקט – בעלי הדירות, היזמים, הקבלנים, והעיריות, עדיין נתקלת בקשיים רבים בדרך לדירה החדשה והנכספת. הבעיה היא שקשה, ולעיתים כמעט בלתי אפשרי, להוביל פרויקט תמ"א 38 להצלחה.

הסיבות העיקריות לעיכובים בהגשמת החלום

  1. אנחנו שונאים כש"הדשא של השכן ירוק יותר" – והמצב החדש מייצר מחלוקות בין בעלי הדירות.
  2. יזמים חסרי ניסיון והיעדר יכולת הובלה – אנחנו מובלים ע"י יזמים בעלי אינטרס אחר משלנו ואשר לא באמת מסוגלים להוביל את הפרויקט לכדי הצלחה.
  3. הדרך להצלחה נראית סבוכה מדי ולעיתים מרימים ידיים – כשאנחנו לא יודעים כיצד לצאת מהפלונטר.

הדשא של השכן ירוק יותר

למרות השדרוג האדיר לו אני זוכה בפרויקט, קשה לי שלא להסתכל על יתר בעלי הדירות בבניין ועל מה שהם מקבלים בתמורה לביצוע התמ"א. חשדנות היא שם המשחק – קיים חשש מתמיד שאני הוא זה ש"נדפק", ושהפיצוי שבעל הדירה שלידי מקבל שווה יותר ממה שאני מקבל. במצב הזה, במקום שנהיה מאוחדים אל מול היזם והקבלן על מנת לקבל את התמורות הטובות ביותר שניתן לקבל אנחנו מוצאים את עצמנו רבים ללא הפסקה. המריבות האינסופיות בין בעלי הדירות מעכבות ומונעות את התקדמות התהליך.

כבר בשלביו הראשונים של הפרויקט עולות על פני השטח המחלוקות הראשונות שבין בעלי הדירות, כך קורה רבות גם בשלב של בחירת היזם לפרויקט וחלוקת התמורות בין בעלי הדירות.

3 תופעות עיקריות מאפיינות את המריבות בין בעלי הדירות:

  1. הראשונה: ישנם בעלי דירות המעוניינים להביא יזם מטעמם במחשבה שהוא יגן על האינטרסים שלהם ואולי אף יקנה להם איזו תמורה עודפת על זו שמקבלים יתר בעלי הדירות. הם כמובן אינם סומכים על יזמים שבחרו בעלי הדירות האחרים.
  2. השנייה: בעלי דירות רבים סבורים כי הדירה שלהם היא היפה/ טובה/ יקרה ביותר בכל הבניין ולכן ראוי שיקבלו תמורה רבה יותר מיתר בעלי הדירות בבניין.
  3. השלישית: חלק מבעלי הדירות סבורים שכל הדירות צריכות לקבל תמורה שווה ללא תלות בשטחן הנוכחי (כל הדירות תקבלנה 25 מ"ר תוספת ולא משנה אם הדירה הנוכחית שלי היא בשטח 50 מ"ר ודירת השכן 100 מ"ר). אחרים סבורים שהדירות הגדולות יותר צריכות לקבל שטח גדול יותר מאשר השטח שיקבלו הדירות הקטנות (דירות של 50 מ"ר יקבלו 12.5 מ"ר ואילו דירות של 100 מ"ר יקבלו 25 מ"ר).

תופעת "הדשא של השכן" היא תופעה שאחראית על חלקים נרחבים מחוסר האושר בעולם ולא מאפיינת רק את שוק התמ"א כמובן, אבל אין ספק שהיא מהווה מכשול משמעותי בתהליך שבבסיסו מתאגדים יחד בעלי דירות רבים כדי להוציא לפועל פרויקט מורכב.

יזמים חסרי ניסיון והיעדר יכולת הובלה

פרויקטים רבים בעולם הנדל"ן נתקלים בחוסר מקצועיות ובחוסר ניסיון של אחוז נכבד מהיזמים שפועלים כיום בשוק. על פי מחקר שפורסם לאחרונה, 70% מהיזמים בשוק הנדל"ן ביצעו שני פרויקטים או פחות בלבד (אחוזים רבים מהם לא ביצעו עד כה פרויקט כלל), וכך הבניין שלכם מתקשר עם חברה יזמית חסרת ניסיון ולעיתים אף חסרת הידע והחוסן הנדרש לקידום הפרויקט. יזמים שכאלו מהווים סכנה של ממש למימושו של הפרויקט, ואף אם הפרויקט ייצא לפועל – הדבר ייקח זמן ארוך יותר עד לביצועו.

יזם של פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי צריך לדעת להוביל את הפרויקט להצלחה. מקצועיות היא כמובן דבר הכרחי בליווי הפרויקט, אך יכולת הובלת הקבוצה, , מהלכים טובים מול רשויות התכנון, החוסן הכלכלי והיכולת להעמיד הון עצמי ולקבל ליווי בנקאי מבנק מלווה,  והיכולת לקדם במקצועיות וביעילות את הפרויקט הן יכולות שיזם תמ"א 38 טוב חייב להצטייד בהן. יזם טוב חייב להיות מסוגל לאגד וללכד את בעלי הדירות, לקדם את הליכי התכנון ולדעת להתגבר על התנגדויות ועררים עד לקבלת היתר הבניה המיוחל, לדעת לבחור קבלן טוב ואיכותי ולפקח על עבודתו, לדעת לעבוד מול עורכי הדין והמפקח מטעם בעלי הדירות. בחרתם יזם שאינו מסוגל לעמוד במשימה – עיכבתם את הפרויקט בכמה שנים או שכנראה פגעתם באיכות הביצוע ועליית הערך.

הדרך להצלחה נראית סבוכה מדי ולעיתים מרימים ידיים

אנשים רבים אשר שומעים על תמ"א 38, רואים אל מול עיניהם את הדירה החדשה והמורחבת, המרפסת, המחסן והחניה הצמודה, או את השיפוץ הכללי ומתיחת הפנים המדהימה שהבניין שלהם עומד לעבור, אך הם לא מבינים עד כמה ביצוע פרויקט תמ"א 38 הוא מורכב, ועד כמה הדרך אליו מלאה מהמורות, מכשולים ובירוקרטיה. העובדה שלוקח מספר שנים עד לאישורו של פרויקט אצל כל הגורמים הרלוונטיים, גורמת לבעלי דירות רבים להתייאש ממשכו הארוך של התהליך ולהפסיקו. קידום פרויקט תמ"א 38 דורש זמן, סבלנות והשקעה רבה.

ישנה חשיבות רבה מאוד לבחירת בעלי המקצוע הנכונים שילוו את בעלי הדירות בפרויקט. בחירת עורך דין מנוסה, מיומן ומקצועי, בעל יכולת להוביל את בעלי הדירות ולשמור כל העת על האינטרסים שלהם חשובה מאין כמוה.

בשורה התחתונה – מה עושים אם פרויקט התמ"א שלנו עלול להיתקע או כבר תקוע?

אם אתם מזדהים עם הדברים שרשמנו וחוששים שגם בבניין שלכם הפרויקט עלול להיתקע בגלל אחת מהסיבות שצוינו למעלה או אחרות, כנראה שאתם זקוקים לנו.

עורך דין מקצועי ומנוסה בייצוג בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי יסייע לכם רבות. שכרו אגב משולם על ידי היזם ולא על ידכם. זאת אומרת שאינכם נושאים בכל הוצאות או תשלום. בעלי הדירות נדרשים אך ורק להתאגד ולהסכים באופן עקרוני לביצוע הפרויקט, לבחור עורך דין מקצועי ובעל ניסיון מוכח, כאשר כל יתר העבודה תבוצע על ידו בשיתוף מלא עם בעלי הדירות. הלכה למעשה, עורך הדין מקל על בעלי הדירות בבניין באופן משמעותי ונוטל על עצמו את מרבית הנטל ואתם יכולים לדעת בוודאות כי תקבלו הכי הרבה שאתם יכולים לקבל ותהיו מוגנים בצורה הטובה ביותר וכך כל החשדות שיש לכם בנוגע לפרויקט יתפוגגו.

עורך הדין שתבחרו משרת 2 מטרות שצריכות להתקיים במקביל:

  1. להשיג את המיטב והמירב עבור כל בעלי הדירות ובצורה שיוויונית והוגנת.
  2. לקדם את הפרויקט להצלחה בצורה המהירה ביותר והבטוחה ביותר.

חשוב לזכור שאת עורך הדין שלכם לא מעניין מה אחוזי הרווח של היזם או הקבלן והוא לא מושפע מאינטרס צר כזה או אחר של בעל דירה ספציפי. מעניין אותו רק לקדם את הפרויקט בצורה המקצועית והמהירה ביותר.

עורך הדין שתבחרו יסלול עבורכם את הדרך להשלמת הפרויקט בבטחה, בצורה מקצועית ויעילה שתסייע לכם לשמור על יחסים טובים עם שכניכם.

כתבה זו נכתבה על ידי עו"ד דן הלפרט – המפרסם בקביעות מאמרים בתחום ההתחדשות העירונית בעיתונים "דה מרקר" ו"גלובס" ומרצה בתחום זה בפורומים שונים.

השקעות מומלצות

90% מהמשרדים בפרויקט כבר נחטפו בפרויקט החדש של קבוצת גולדשטיין בלוד. צפי לאכלוס הפרויקט - עוד השנה

90% מהמשרדים בפרויקט כבר נחטפו בפרויקט החדש של קבוצת גולדשטיין בלוד. צפי לאכלוס הפרויקט - עוד השנה

על ההשקעה:

פרוייקט המשרדים SKY CENTER של קבוצת גולדשטיין בפארק העסקים בלוד, מאגד את כל היתרונות עבור משקיעי הנדל"ן : שכר דירה גבוה, מיקום אסטרטגי – רבע שעה מת"א, קרוב לנתב"ג ולצירי תנועה מרכזיים ומחיר נמוך במיוחד. העובדה שהבנייה לקראת סיום והאכלוס צפוי עוד בשנת 2019 מקטינה את חוסר הודאות ויחד עם זאת שומרת על המחיר הארטקטיבי ביחס לשוק.

על ההשקעה:

פרוייקט המשרדים SKY CENTER של קבוצת גולדשטיין בפארק העסקים בלוד, מאגד את כל היתרונות עבור משקיעי הנדל"ן : שכר דירה גבוה, מיקום אסטרטגי – רבע שעה מת"א, קרוב לנתב"ג ולצירי תנועה מרכזיים ומחיר נמוך במיוחד.

מדד Real-Invest:

98%
פוטנציאל עליית ערך
96%
התאמה למשקיעים קטנים
94%
לוקיישן חם

העובדה שהבנייה לקראת סיום והאכלוס צפוי עוד בשנת 2019 מקטינה את חוסר הודאות ויחד עם זאת שומרת על המחיר הארטקטיבי ביחס לשוק.

מידע נוסף:

  • הביקוש למגורים ולאזורי מסחר ותעשייה באזור לוד הולך וגובר. פארק העסקים נמצא בתנופה. עסקים גדולים רבים שרוצים להישאר במרכז ולהוזיל עלויות מגיעים ללוד, ביניהם גם הנהלות הבנקים הגדולים, הנהלת רכבת ישראל, IBM ועוד.
  • הבניין בעיצוב חדשני ומודרני יכלול 5 קומות של משרדים ומעליהם קומת מסחר עם בתי קפה, קונדיטוריה, רשת סופרמרקט מובילה ועוד.

על החברה:

  • מחיר ההשקעה במשרד הוא 135 אלף ₪, כשההון העצמי הנדרש לפרויקט 70 אלף ₪ בלבד.
  • 90% מהמשרדים כבר נחטפו על ידי גופים וחברות שונות.

השאירו פרטים ויחזרו אליכם עם מידע נוסף אודות ההשקעה בפרוייקט סקיי סנטר:

רכישת מרכז לוגיסטי והשכרתו לחברות המובילות בגרמניה. שילוב חזק בין תשואה אטרקטיבית (מהיום הראשון) ויציבות

רכישת מרכז לוגיסטי והשכרתו לחברות המובילות בגרמניה. שילוב חזק בין תשואה אטרקטיבית (מהיום הראשון) ויציבות

על ההשקעה:

חברת MHR1 ידעה לקרוא את מגמות השוק ולפני 6 שנים נכנסה לתחום המרכזים הלוגיסטיים – היום המשקיעים שלה קוצרים את הפירות. המודל של החברה מאפשר למשקיעים עם 250,000 ש"ח בסה"כ להצטרף להשקעה. תהליך הגלובליזציה והמשלוחים הרבים שמגיעים מסין לגרמניה הפריחו את שוק המרכזים הלוגיסטיים. חברות ענק כמו אמזון ועלי אקספרס שוכרות את המרכזים הלוגיסטיים מחברת MHR1 לתקופות ארוכות טווח. המשקיעים הקטנים נהנים מתשואה אטרקטיבית מאוד בעבור הנכס ושקט אמיתי שנובע מהעבודה שמי שמשלם את שכר הדירה הם החברות החזקות ביותר בשוק.

על ההשקעה:

חברת MHR1 ידעה לקרוא את מגמות השוק ולפני 6 שנים נכנסה לתחום המרכזים הלוגיסטיים – היום המשקיעים שלה קוצרים את הפירות.

מדד Real-Invest:

97%
ותק וניסיון החברה
92%
התאמה למשקיעים קטנים
98%
השקעה בראש שקט

המודל של החברה מאפשר למשקיעים עם 250,000 ש"ח בסה"כ להצטרף להשקעה. תהליך הגלובליזציה והמשלוחים הרבים שמגיעים מסין לגרמניה הפריחו את שוק המרכזים הלוגיסטיים. חברות ענק כמו אמזון ועלי אקספרס שוכרות את המרכזים הלוגיסטיים מחברת MHR1 לתקופות ארוכות טווח. המשקיעים הקטנים נהנים מתשואה אטרקטיבית מאוד בעבור הנכס ושקט אמיתי שנובע מהעבודה שמי שמשלם את שכר הדירה הם החברות החזקות ביותר בשוק.

חשוב לדעת:

  • לא קיימות השקעות רבות המשלבות בין תשואה מרשימה ובין יציבות גבוהה. הכוח של MHR1 נובע מהיכולת לרכוש מרכזי ענק ולהשכירם לטווח ארוך מאוד.
  • המשקיע נהנה משכר הדירה הגבוה שמתקבל מהיום הראשון שבו ביצע את ההשקעה

מידע נוסף:

  • החברה מקפידה לאכלס את נכסיה בשוכרים עם דירוג גבוה וחסינות כלכלית אמיתית.
  • המשקיע רשום באופן ישיר כבעל הנכס

השאירו פרטים ויחזרו אליכם עם מידע נוסף אודות ההשקעה

*תנאי ההתקשרות על פי ההסכמים

רכישת משרד בפרויקט ATech בעפולה ב-149,000 ש"ח בלבד וקבלת שכר דירה של כ-1,500 ש"ח בחודש

רכישת משרד בפרויקט ATech בעפולה ב-149,000 ש"ח בלבד וקבלת שכר דירה של כ-1,500 ש"ח בחודש

על ההשקעה:

מדובר באחת ההשקעות האטרקטיביות אשר הושקה לאחרונה למשקיעים. פרויקט Atech הוא פרויקט שנתפר בשלמות עבור משקיעים קטנים ומאפשר למעשה לרכוש משרדים מעוצבים ברמת גמר בגדלים שונים במחירים שמתחילים מ-149,000 ש"ח בלבד (וזהו המחיר המלא של המשרד). ההון העצמי שנדרש מהמשקיע עומד כעת על 69,000 ש"ח בלבד – מחיר חסר תקדים לנדל"ן ישראלי. השכירות בעבור משרד שעולה 149,000 ש"ח צפויה להיות 1,500 ש"ח בחודש. קשה למצוא אלטרנטיבות דומות בישראל…

על ההשקעה:

מדובר באחת ההשקעות האטרקטיביות אשר הושקה לאחרונה למשקיעים. פרויקט Atech הוא פרויקט שנתפר בשלמות עבור משקיעים קטנים ומאפשר למעשה לרכוש משרדים מעוצבים ברמת גמר בגדלים שונים במחירים שמתחילים מ-149,000 ש"ח בלבד (וזהו המחיר המלא של המשרד).

מדד Real-Invest:

98%
תשואה
99%
התאמה למשקיעים קטנים
92%
ותק וניסיון החברה

ההון העצמי שנדרש מהמשקיע עומד כעת על 69,000 ש"ח בלבד – מחיר חסר תקדים לנדל"ן ישראלי. השכירות בעבור משרד שעולה 149,000 ש"ח צפויה להיות 1,500 ש"ח בחודש. קשה למצוא אלטרנטיבות דומות בישראל…  

חשוב לדעת:

  • ההון העצמי הנדרש לרכישת משרד הינו החל מ-69,000 ש"ח בלבד.
  • חברת MSN ייזום ושיווק נדל"ן בע"מ המשווקת של הפרויקט היא כרגע מובילה את המגמה של התאמת ההשקעה במשרדים למשקיעים קטנים.
  • הפרויקט מאפשר למשקיעים קטנים להשקיע בנדל"ן ישראלי במחירים חסרי תקדים במקום להשקיע מחוץ לגבולות ישראל.

על האזור:

  • פארק העסקים שיקום יהיה בסמוך לתחנת הרכבת בעפולה ויאכלס חברות מובילות מתחום ההייטק, האופנה, המסעדנות, הבילוי ועוד...
  • הפרויקט נמצא בסמוך לשכונת המגורים החדשה של עפולה "רובע יזרעאל " ובצמוד לרכבת העמק מה שיביא בעלי מקצועות חופשיים– עורכי דין, רואי חשבון, שמאים, מעצבי פנים ואחרים, המתקשים למצוא חלל עבודה בשוק שבו היצע המשרדים הקטנים נמוך מאוד.
  • מנתוני הנדל"ן באזור עולה כי בעקבות פתיחת תחנת הרכבת לפני כ-שנה גדלו הביקושים לשטחי מגורים ומשרדים מה שגורם לעלייה מתמדת בערכי הנדל"ן באזור.

השאירו פרטים ויחזרו אליכם עם מידע נוסף אודות הפרויקט

כתבות מהבלוג

נניח שישנו משקיע שמעוניין שכספו יהיה צמוד למדד מניות המעו"ף, ונניח שמשקיע אחר מעוניין שכספו יתנהג בהתאמה למדד אגרות חוב והשלישי מעוניין בהצמדה למחיר הזהב או הנפט… האם זה אפשרי ואיך עושים זאת? התשובה היא חיובית. אכן, הדבר אפשרי ולמטרה זו בדיוק המציאו את כלי ההשקעה שנקרא תעודות סל. תעודות...
קיימים אלפי בניינים בישראל שזכאים לבצע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, אולם רק אחוז קטן מהם מגיע בסופו של דבר למימוש הפרויקט. המטרה היא מאוד פשוטה ועניינית – בעלי הדירות בבניינים הישנים יכולים לשדרג עצמם באופן משמעותי ולקבל דירה משופצת או חדשה לחלוטין ועל ידי כך לשפר לאין ערוך...
פארק התעשייה מותאם בצורה מושלמת לצרכים הלוגיסטיים המורכבים ביותר. קבוצת וילאר מאפשרת לשכור שטחי לוגיסטיקה החל מ-1,000 מ"ר לשוכר ומשרדים החל מ-200 מ"ר. האכלוס – בתוך פחות משנה. המבנים החדשים שמקימה חברת וילאר בפארק העסקים קיסריה, תוכננו מתוך מחשבה על חברות מודרניות, הזקוקות למחסנים ולשטחים לוגיסטיים לצד משרדים מעוצבים, עם נגישות גבוהה...