כיצד לבחור עורך דין לפרויקט פינוי בינוי

הסיבות העיקריות לעיכובים בהגשמת החלום

1. אנחנו שונאים כש"הדשא של השכן ירוק יותר" – והמצב החדש מייצר מחלוקות בין בעלי הדירות.
2. יזמים חסרי ניסיון והיעדר יכולת הובלה – אנחנו מובלים ע"י יזמים בעלי אינטרס אחר משלנו ואשר לא באמת מסוגלים להוביל את הפרויקט לכדי הצלחה.
3. הדרך להצלחה נראית סבוכה מדי ולעיתים מרימים ידיים – כשאנחנו לא יודעים כיצד לצאת מהפלונטר.

הדשא של השכן ירוק יותר

למרות השדרוג האדיר לו אני זוכה בפרויקט, קשה לי שלא להסתכל על יתר בעלי הדירות בבניין ועל מה שהם מקבלים בתמורה לביצוע התמ"א. חשדנות היא שם המשחק – קיים חשש מתמיד שאני הוא זה ש"נדפק", ושהפיצוי שבעל הדירה שלידי מקבל שווה יותר ממה שאני מקבל. במצב הזה, במקום שנהיה מאוחדים אל מול היזם והקבלן על מנת לקבל את התמורות הטובות ביותר שניתן לקבל אנחנו מוצאים את עצמנו רבים ללא הפסקה. המריבות האינסופיות בין בעלי הדירות מעכבות ומונעות את התקדמות התהליך.

כבר בשלביו הראשונים של הפרויקט עולות על פני השטח המחלוקות הראשונות שבין בעלי הדירות, כך קורה רבות גם בשלב של בחירת היזם לפרויקט וחלוקת התמורות בין בעלי הדירות.

3 תופעות עיקריות מאפיינות את המריבות בין בעלי הדירות:

1. הראשונה: ישנם בעלי דירות המעוניינים להביא יזם מטעמם במחשבה שהוא יגן על האינטרסים שלהם ואולי אף יקנה להם איזו תמורה עודפת על זו שמקבלים יתר בעלי הדירות. הם כמובן אינם סומכים על יזמים שבחרו בעלי הדירות האחרים.
2. השנייה: בעלי דירות רבים סבורים כי הדירה שלהם היא היפה/ טובה/ יקרה ביותר בכל הבניין ולכן ראוי שיקבלו תמורה רבה יותר מיתר בעלי הדירות בבניין.
3. השלישית: חלק מבעלי הדירות סבורים שכל הדירות צריכות לקבל תמורה שווה ללא תלות בשטחן הנוכחי (כל הדירות תקבלנה 25 מ"ר תוספת ולא משנה אם הדירה הנוכחית שלי היא בשטח 50 מ"ר ודירת השכן 100 מ"ר). אחרים סבורים שהדירות הגדולות יותר צריכות לקבל שטח גדול יותר מאשר השטח שיקבלו הדירות הקטנות (דירות של 50 מ"ר יקבלו 12.5 מ"ר ואילו דירות של 100 מ"ר יקבלו 25 מ"ר).

תופעת "הדשא של השכן" היא תופעה שאחראית על חלקים נרחבים מחוסר האושר בעולם ולא מאפיינת רק את שוק התמ"א כמובן, אבל אין ספק שהיא מהווה מכשול משמעותי בתהליך שבבסיסו מתאגדים יחד בעלי דירות רבים כדי להוציא לפועל פרויקט מורכב.

יזמים חסרי ניסיון והיעדר יכולת הובלה

פרויקטים רבים בעולם הנדל"ן נתקלים בחוסר מקצועיות ובחוסר ניסיון של אחוז נכבד מהיזמים שפועלים כיום בשוק. על פי מחקר שפורסם לאחרונה, 70% מהיזמים בשוק הנדל"ן ביצעו שני פרויקטים או פחות בלבד (אחוזים רבים מהם לא ביצעו עד כה פרויקט כלל), וכך הבניין שלכם מתקשר עם חברה יזמית חסרת ניסיון ולעיתים אף חסרת הידע והחוסן הנדרש לקידום הפרויקט. יזמים שכאלו מהווים סכנה של ממש למימושו של הפרויקט, ואף אם הפרויקט ייצא לפועל – הדבר ייקח זמן ארוך יותר עד לביצועו.

יזם של פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי צריך לדעת להוביל את הפרויקט להצלחה. מקצועיות היא כמובן דבר הכרחי בליווי הפרויקט, אך יכולת הובלת הקבוצה, , מהלכים טובים מול רשויות התכנון, החוסן הכלכלי והיכולת להעמיד הון עצמי ולקבל ליווי בנקאי מבנק מלווה,  והיכולת לקדם במקצועיות וביעילות את הפרויקט הן יכולות שיזם תמ"א 38 טוב חייב להצטייד בהן. יזם טוב חייב להיות מסוגל לאגד וללכד את בעלי הדירות, לקדם את הליכי התכנון ולדעת להתגבר על התנגדויות ועררים עד לקבלת היתר הבניה המיוחל, לדעת לבחור קבלן טוב ואיכותי ולפקח על עבודתו, לדעת לעבוד מול עורכי הדין והמפקח מטעם בעלי הדירות. בחרתם יזם שאינו מסוגל לעמוד במשימה – עיכבתם את הפרויקט בכמה שנים או שכנראה פגעתם באיכות הביצוע ועליית הערך.

הדרך להצלחה נראית סבוכה מדי ולעיתים מרימים ידיים

אנשים רבים אשר שומעים על תמ"א 38, רואים אל מול עיניהם את הדירה החדשה והמורחבת, המרפסת, המחסן והחניה הצמודה, או את השיפוץ הכללי ומתיחת הפנים המדהימה שהבניין שלהם עומד לעבור, אך הם לא מבינים עד כמה ביצוע פרויקט תמ"א 38 הוא מורכב, ועד כמה הדרך אליו מלאה מהמורות, מכשולים ובירוקרטיה. העובדה שלוקח מספר שנים עד לאישורו של פרויקט אצל כל הגורמים הרלוונטיים, גורמת לבעלי דירות רבים להתייאש ממשכו הארוך של התהליך ולהפסיקו. קידום פרויקט תמ"א 38 דורש זמן, סבלנות והשקעה רבה.

ישנה חשיבות רבה מאוד לבחירת בעלי המקצוע הנכונים שילוו את בעלי הדירות בפרויקט. בחירת עורך דין מנוסה, מיומן ומקצועי, בעל יכולת להוביל את בעלי הדירות ולשמור כל העת על האינטרסים שלהם חשובה מאין כמוה.

בשורה התחתונה – מה עושים אם פרויקט התמ"א שלנו עלול להיתקע או כבר תקוע?

אם אתם מזדהים עם הדברים שרשמנו וחוששים שגם בבניין שלכם הפרויקט עלול להיתקע בגלל אחת מהסיבות שצוינו למעלה או אחרות, כנראה שאתם זקוקים לנו.

עורך דין מקצועי ומנוסה בייצוג בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי יסייע לכם רבות. שכרו אגב משולם על ידי היזם ולא על ידכם. זאת אומרת שאינכם נושאים בכל הוצאות או תשלום. בעלי הדירות נדרשים אך ורק להתאגד ולהסכים באופן עקרוני לביצוע הפרויקט, לבחור עורך דין מקצועי ובעל ניסיון מוכח, כאשר כל יתר העבודה תבוצע על ידו בשיתוף מלא עם בעלי הדירות. הלכה למעשה, עורך הדין מקל על בעלי הדירות בבניין באופן משמעותי ונוטל על עצמו את מרבית הנטל ואתם יכולים לדעת בוודאות כי תקבלו הכי הרבה שאתם יכולים לקבל ותהיו מוגנים בצורה הטובה ביותר וכך כל החשדות שיש לכם בנוגע לפרויקט יתפוגגו.

עורך הדין שתבחרו משרת 2 מטרות שצריכות להתקיים במקביל:

1. להשיג את המיטב והמירב עבור כל בעלי הדירות ובצורה שיוויונית והוגנת.
2. לקדם את הפרויקט להצלחה בצורה המהירה ביותר והבטוחה ביותר.

חשוב לזכור שאת עורך הדין שלכם לא מעניין מה אחוזי הרווח של היזם או הקבלן והוא לא מושפע מאינטרס צר כזה או אחר של בעל דירה ספציפי. מעניין אותו רק לקדם את הפרויקט בצורה המקצועית והמהירה ביותר.

עורך הדין שתבחרו יסלול עבורכם את הדרך להשלמת הפרויקט בבטחה, בצורה מקצועית ויעילה שתסייע לכם לשמור על יחסים טובים עם שכניכם.

כתבה זו נכתבה על ידי עו"ד דן הלפרט – המפרסם בקביעות מאמרים בתחום ההתחדשות העירונית בעיתונים "דה מרקר" ו"גלובס" ומרצה בתחום זה בפורומים שונים.