Top10

קיימים אלפי בניינים בישראל שזכאים לבצע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, אולם רק אחוז קטן מהם מגיע בסופו של דבר למימוש הפרויקט. המטרה היא מאוד פשוטה ועניינית – בעלי הדירות בבניינים הישנים יכולים לשדרג עצמם באופן משמעותי ולקבל דירה משופצת או חדשה לחלוטין ועל ידי כך לשפר לאין ערוך את איכות חייהם (לאלה המתגוררים בדירה) ולהעלות את שוויה במאות ובמיליוני שקלים ללא כל עלות מצידם. אך התכנית שאמורה לייצר מצב של WIN-WIN ברור לכל המעורבים בפרויקט – בעלי הדירות, היזמים, הקבלנים, והעיריות, עדיין נתקלת בקשיים רבים בדרך לדירה החדשה והנכספת. הבעיה היא שקשה, ולעיתים כמעט בלתי אפשרי, להוביל פרויקט תמ"א 38 להצלחה.

הסיבות העיקריות לעיכובים בהגשמת החלום

  1. אנחנו שונאים כש"הדשא של השכן ירוק יותר" – והמצב החדש מייצר מחלוקות בין בעלי הדירות.
  2. יזמים חסרי ניסיון והיעדר יכולת הובלה – אנחנו מובלים ע"י יזמים בעלי אינטרס אחר משלנו ואשר לא באמת מסוגלים להוביל את הפרויקט לכדי הצלחה.
  3. הדרך להצלחה נראית סבוכה מדי ולעיתים מרימים ידיים – כשאנחנו לא יודעים כיצד לצאת מהפלונטר.

הדשא של השכן ירוק יותר

למרות השדרוג האדיר לו אני זוכה בפרויקט, קשה לי שלא להסתכל על יתר בעלי הדירות בבניין ועל מה שהם מקבלים בתמורה לביצוע התמ"א. חשדנות היא שם המשחק – קיים חשש מתמיד שאני הוא זה ש"נדפק", ושהפיצוי שבעל הדירה שלידי מקבל שווה יותר ממה שאני מקבל. במצב הזה, במקום שנהיה מאוחדים אל מול היזם והקבלן על מנת לקבל את התמורות הטובות ביותר שניתן לקבל אנחנו מוצאים את עצמנו רבים ללא הפסקה. המריבות האינסופיות בין בעלי הדירות מעכבות ומונעות את התקדמות התהליך.

כבר בשלביו הראשונים של הפרויקט עולות על פני השטח המחלוקות הראשונות שבין בעלי הדירות, כך קורה רבות גם בשלב של בחירת היזם לפרויקט וחלוקת התמורות בין בעלי הדירות.

3 תופעות עיקריות מאפיינות את המריבות בין בעלי הדירות:

  1. הראשונה: ישנם בעלי דירות המעוניינים להביא יזם מטעמם במחשבה שהוא יגן על האינטרסים שלהם ואולי אף יקנה להם איזו תמורה עודפת על זו שמקבלים יתר בעלי הדירות. הם כמובן אינם סומכים על יזמים שבחרו בעלי הדירות האחרים.
  2. השנייה: בעלי דירות רבים סבורים כי הדירה שלהם היא היפה/ טובה/ יקרה ביותר בכל הבניין ולכן ראוי שיקבלו תמורה רבה יותר מיתר בעלי הדירות בבניין.
  3. השלישית: חלק מבעלי הדירות סבורים שכל הדירות צריכות לקבל תמורה שווה ללא תלות בשטחן הנוכחי (כל הדירות תקבלנה 25 מ"ר תוספת ולא משנה אם הדירה הנוכחית שלי היא בשטח 50 מ"ר ודירת השכן 100 מ"ר). אחרים סבורים שהדירות הגדולות יותר צריכות לקבל שטח גדול יותר מאשר השטח שיקבלו הדירות הקטנות (דירות של 50 מ"ר יקבלו 12.5 מ"ר ואילו דירות של 100 מ"ר יקבלו 25 מ"ר).

תופעת "הדשא של השכן" היא תופעה שאחראית על חלקים נרחבים מחוסר האושר בעולם ולא מאפיינת רק את שוק התמ"א כמובן, אבל אין ספק שהיא מהווה מכשול משמעותי בתהליך שבבסיסו מתאגדים יחד בעלי דירות רבים כדי להוציא לפועל פרויקט מורכב.

יזמים חסרי ניסיון והיעדר יכולת הובלה

פרויקטים רבים בעולם הנדל"ן נתקלים בחוסר מקצועיות ובחוסר ניסיון של אחוז נכבד מהיזמים שפועלים כיום בשוק. על פי מחקר שפורסם לאחרונה, 70% מהיזמים בשוק הנדל"ן ביצעו שני פרויקטים או פחות בלבד (אחוזים רבים מהם לא ביצעו עד כה פרויקט כלל), וכך הבניין שלכם מתקשר עם חברה יזמית חסרת ניסיון ולעיתים אף חסרת הידע והחוסן הנדרש לקידום הפרויקט. יזמים שכאלו מהווים סכנה של ממש למימושו של הפרויקט, ואף אם הפרויקט ייצא לפועל – הדבר ייקח זמן ארוך יותר עד לביצועו.

יזם של פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי צריך לדעת להוביל את הפרויקט להצלחה. מקצועיות היא כמובן דבר הכרחי בליווי הפרויקט, אך יכולת הובלת הקבוצה, , מהלכים טובים מול רשויות התכנון, החוסן הכלכלי והיכולת להעמיד הון עצמי ולקבל ליווי בנקאי מבנק מלווה,  והיכולת לקדם במקצועיות וביעילות את הפרויקט הן יכולות שיזם תמ"א 38 טוב חייב להצטייד בהן. יזם טוב חייב להיות מסוגל לאגד וללכד את בעלי הדירות, לקדם את הליכי התכנון ולדעת להתגבר על התנגדויות ועררים עד לקבלת היתר הבניה המיוחל, לדעת לבחור קבלן טוב ואיכותי ולפקח על עבודתו, לדעת לעבוד מול עורכי הדין והמפקח מטעם בעלי הדירות. בחרתם יזם שאינו מסוגל לעמוד במשימה – עיכבתם את הפרויקט בכמה שנים או שכנראה פגעתם באיכות הביצוע ועליית הערך.

הדרך להצלחה נראית סבוכה מדי ולעיתים מרימים ידיים

אנשים רבים אשר שומעים על תמ"א 38, רואים אל מול עיניהם את הדירה החדשה והמורחבת, המרפסת, המחסן והחניה הצמודה, או את השיפוץ הכללי ומתיחת הפנים המדהימה שהבניין שלהם עומד לעבור, אך הם לא מבינים עד כמה ביצוע פרויקט תמ"א 38 הוא מורכב, ועד כמה הדרך אליו מלאה מהמורות, מכשולים ובירוקרטיה. העובדה שלוקח מספר שנים עד לאישורו של פרויקט אצל כל הגורמים הרלוונטיים, גורמת לבעלי דירות רבים להתייאש ממשכו הארוך של התהליך ולהפסיקו. קידום פרויקט תמ"א 38 דורש זמן, סבלנות והשקעה רבה.

ישנה חשיבות רבה מאוד לבחירת בעלי המקצוע הנכונים שילוו את בעלי הדירות בפרויקט. בחירת עורך דין מנוסה, מיומן ומקצועי, בעל יכולת להוביל את בעלי הדירות ולשמור כל העת על האינטרסים שלהם חשובה מאין כמוה.

בשורה התחתונה – מה עושים אם פרויקט התמ"א שלנו עלול להיתקע או כבר תקוע?

אם אתם מזדהים עם הדברים שרשמנו וחוששים שגם בבניין שלכם הפרויקט עלול להיתקע בגלל אחת מהסיבות שצוינו למעלה או אחרות, כנראה שאתם זקוקים לנו.

עורך דין מקצועי ומנוסה בייצוג בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי יסייע לכם רבות. שכרו אגב משולם על ידי היזם ולא על ידכם. זאת אומרת שאינכם נושאים בכל הוצאות או תשלום. בעלי הדירות נדרשים אך ורק להתאגד ולהסכים באופן עקרוני לביצוע הפרויקט, לבחור עורך דין מקצועי ובעל ניסיון מוכח, כאשר כל יתר העבודה תבוצע על ידו בשיתוף מלא עם בעלי הדירות. הלכה למעשה, עורך הדין מקל על בעלי הדירות בבניין באופן משמעותי ונוטל על עצמו את מרבית הנטל ואתם יכולים לדעת בוודאות כי תקבלו הכי הרבה שאתם יכולים לקבל ותהיו מוגנים בצורה הטובה ביותר וכך כל החשדות שיש לכם בנוגע לפרויקט יתפוגגו.

עורך הדין שתבחרו משרת 2 מטרות שצריכות להתקיים במקביל:

  1. להשיג את המיטב והמירב עבור כל בעלי הדירות ובצורה שיוויונית והוגנת.
  2. לקדם את הפרויקט להצלחה בצורה המהירה ביותר והבטוחה ביותר.

חשוב לזכור שאת עורך הדין שלכם לא מעניין מה אחוזי הרווח של היזם או הקבלן והוא לא מושפע מאינטרס צר כזה או אחר של בעל דירה ספציפי. מעניין אותו רק לקדם את הפרויקט בצורה המקצועית והמהירה ביותר.

עורך הדין שתבחרו יסלול עבורכם את הדרך להשלמת הפרויקט בבטחה, בצורה מקצועית ויעילה שתסייע לכם לשמור על יחסים טובים עם שכניכם.

כתבה זו נכתבה על ידי עו"ד דן הלפרט – המפרסם בקביעות מאמרים בתחום ההתחדשות העירונית בעיתונים "דה מרקר" ו"גלובס" ומרצה בתחום זה בפורומים שונים.

השקעות מומלצות

הזדמנות להיות משקיעים חלוצים בתחום המתפתח בישראל. רכישת 250 מ"ר ו 3 חניות צמודות של מרכז לוגיסטי שלם בתוך מתחם "הסדנה" בחולון

הזדמנות להיות משקיעים חלוצים בתחום המתפתח בישראל. רכישת 250 מ"ר ו 3 חניות צמודות של מרכז לוגיסטי שלם בתוך מתחם "הסדנה" בחולון

על ההשקעה:

מדובר בפרויקט הראשון שיוצא לדרך בישראל ומסתמן כי עוד יגיעו רבים אחריו. "הסדנה" מציע למשקיעים לרכוש יחידה עצמאית לשימושים של תעשיה, מלאכה ולוגיסטיקה בתוך מתחם לוגיסטי בפרויקט העצום שיקום בחולון. 42,000 מר של מתחמים לוגיסטיים מושקעים יאפשרו למשקיעים ליהנות מביקוש קשיח שאין שני לו בעולם הנדל"ן המסחרי, תשואה גבוהה המוערכת ב-8% משכירות ופוטנציאל עליית ערך משמעותי ביותר הנובע ממיעוט הפתרונות הלוגיסטיים המוצעים כיום באזור המרכז.

על ההשקעה:

מדובר בפרויקט הראשון שיוצא לדרך בישראל ומסתמן כי עוד יגיעו רבים אחריו. "הסדנה" מציע למשקיעים לרכוש יחידה עצמאית לשימושים של תעשיה מלאכה ולוגיסטיקה בתוך מתחם לוגיסטי בהפרויקט העצום שיקום בחולון. 

מדד Real-Invest:

98%
פוטנציאל עליית ערך
75%
התאמה למשקיעים קטנים
95%
תשואה

42,000 מ"ר של מתחמים לוגיסטיים מושקעים יאפשרו למשקיעים ליהנות מביקוש קשיח שאין שני לו בעולם הנדל"ן המסחרי, תשואה גבוהה המוערכת ב-8% משכירות ופוטנציאל עליית ערך משמעותי ביותר הנובע ממיעוט הפתרונות הלוגיסטיים המוצעים כיום באזור המרכז.

חשוב לדעת:

  • העלייה המשמעותית בקניות באינטרנט הזניקה את הצורך בשירותי תפעול, וכך נבנים להם עוד ועוד מתחמי ענק המיועדים לאחסון הסחורה ולשילוח שלה. מתחם הסדנה יענה בדיוק על הצורך הזה והמיקום המצוין שלו ייצור ביקוש קשוח ויציב עבור המשקיעים במתחם.
  • אין היום אפשרות למשקיעים, שאינם טייקוני נדל"ן, להשקיע בענף הלוגיסטיקה ופרויקט הסדנה פותח את הדלת הזאת לראשונה בפני המשקיעים בישראל. מדובר בקבוצת רכישה ובהשקעה המיועדת למשקיעים רציניים, אולם מי שמחפש שילוב נכון בין תשואה, יציבות ועליית ערך ימצא כאן בית חם. מדובר בתחום שהולך להיות הדבר החם הבא בעולם ההשקעות וחשוב להיכנס בזמן..

מידע נוסף:

  • פרויקט "הסדנה" צפוי להיבנות ברחוב הסדנה בחולון, על שטח של כ-16 דונם ולכלול 4 קומות, ובהן 42 אלף מ"ר של שטח בנוי עילי. כל רוכש שיצטרף להשקעה, יקבל יחידה בשטח של 250 מ"ר ברוטו, כולל גלריה של 50 מ"ר ושלושה מקומות חניה, בעלות כוללת של 2,280,000 ש"ח.
  • 2 יתרונות עיקריים להשקעה הזו, קודם כל העובדה שמדובר במתחם גדול, מאפשרת ליזמים להציע מחיר אטרקטיבי ביותר ביחס לשוק: החל מ-8,100 שקל למ"ר. הדבר השני הוא מיקום יוצא דופן לענף הלוגיסטיקה – במרחק של כמה דקות נסיעה מתל אביב, באזור שההיצע בו קטן מאד – לכן, הנכסים צפויים להיות מושכרים במהירות שיא.

השאירו פרטים ויחזרו אליכם עם מידע נוסף אודות ההשקעה בפרוייקט "הסדנה"

הזדמנות נדירה ליהנות ממוצר פיננסי אקסקלוסיבי המנוטרל מסיכונים ברמה של 90% (!) ובסכום כניסה של 100,000$ בלבד

הזדמנות נדירה ליהנות ממוצר פיננסי אקסקלוסיבי המנוטרל מסיכונים ברמה של 90% (!) ובסכום כניסה של 100,000$ בלבד

על ההשקעה:

אחת מקרנות הגידור היחידות שמאפשרות למשקיעים להיכנס עם 100 אלף דולר בלבד למוצר פיננסי השייך לרוב לאלפיון העליון בישראל. הקרן אינה גובה דמי ניהול כלל, הכנסות הקרן נגזרות רק מהרווחים שהיא מייצרת עבור לקוחותיה. יתרון מובהק נוסף הוא שקרן הגידור, בניגוד למסחר רגיל בשוק ההון,  הינה מוצר פיננסי מנוטרל מסיכונים ברמה של 90%. זאת בשל העובדה שהיא אינה פעילה במניות בודדות אלא בכלכלות של מדינות, מדדים מובילים וסחורות המשפיעות על כלכלה גלובלית.

על ההשקעה:

אחת מקרנות הגידור היחידות שמאפשרות למשקיעים להיכנס עם 100 אלף דולר בלבד למוצר פיננסי השייך לרוב לאלפיון העליון בישראל. 

מדד Real-Invest:

93%
נזילות ההשקעה
86%
התאמה למשקיעים קטנים
91%
השקעה בראש שקט

הקרן אינה גובה דמי ניהול כלל, הכנסות הקרן נגזרות רק מהרווחים שהיא מייצרת עבור לקוחותיה. יתרון מובהק נוסף הוא שקרן הגידור, בניגוד למסחר רגיל בשוק ההון,  הינה מוצר פיננסי מנוטרל מסיכונים ברמה של 90%. זאת בשל העובדה שהיא אינה פעילה במניות בודדות אלא בכלכלות של מדינות, מדדים מובילים וסחורות המשפיעות על כלכלה גלובלית.

מידע נוסף:

  • בגלל שלא ניתן ע"פ חוק לפרסם את ביצועי הקרן - שווה במקרה הזה להגיע לפגישה ולהיחשף לנתונים המרשימים מאוד.
  • הקרן אינה גובה דמי ניהול כלל, רווחיה מגיעים אך ורק כאשר היא מייצרת רווחים ללקוחות (דמי הצלחה). המודל הנ"ל מייצר אינטרסים משותפים בין מנהלי הקרן למשקיעיה

חשוב לדעת:

  • לקרן שלושה שומרי סף חשובים: האחד הינו נאמן שהוא עורך דין והוא היחיד שיש לו זכות חתימה על חשבון המשקיעים של הקרן. אף לבעלי הקרן אין גישה לכספי המשקיעים. הנאמן שומר שהכסף יופנה אך ורק למטרות ההשקעה. שומר הסף השני הינו רואה החשבון שהוא גם נאמן מס האחראי לחישובים, לדיווחים למשקיעים, ולחלוקת הרווחים לשותפים. שומר הסף השלישי הוא קצין הציות הממונה על הפעילות החוקית השוטפת של הקרן, מבחינת התקשרויות עם זירות חיצוניות ועם השותפים/המשקיעים
  • קרנות הגידור עושות שימוש בכלים פיננסים מתקדמים המאפשרים להם לייצר רווח גם במצב שהשוק יורד. דוגמה לזה היא כניסה לפוזיציית short. השימוש בכלים האלה מגדר למעשה את סיכוני הקרן להפסד.

השאירו פרטים ויחזרו אליכם עם מידע נוסף אודות ההשקעה בקרן הגידור

כניסה להשקעה קיימת ויציבה - קומפלקס משרדים יפהפה עם 100% תפוסה בעיר העתיקה ביותר בגרמניה

כניסה להשקעה קיימת ויציבה - קומפלקס משרדים יפהפה עם 100% תפוסה בעיר העתיקה ביותר בגרמניה

על ההשקעה:

חברת MHR1, המשקיעה בגרמניה מזה שנים רבות, רוכשת קומפלקס משרדים שמור ויפהפה בעיר העתיקה ביותר בגרמניה. המתחם נמצא בלב פארק המדע של האוניברסיטה ומצליח לייצר כבר עשור תפוסה מרשימה של 100%. בקרב השוכרים ניתן למצוא את האוניברסיטה המקומית, חברות ביטוח, מוסדות מדעיים ועוד.. התשואה האטרקטיבית מתקבלת החל מהיום הראשון להשקעה והקומפלקס עתיד להימכר בעוד כ-5 שנים ולייצר רווח משמעותי נוסף למשקיעים.

על ההשקעה:

חברת MHR1, המשקיעה בגרמניה מזה שנים רבות, רוכשת קומפלקס משרדים שמור ויפהפה בעיר העתיקה ביותר בגרמניה. 

מדד Real-Invest:

97%
ותק וניסיון החברה
92%
התאמה למשקיעים קטנים
98%
השקעה בראש שקט

המתחם נמצא בלב פארק המדע של האוניברסיטה ומצליח לייצר כבר עשור תפוסה מרשימה של 100%. בקרב השוכרים ניתן למצוא את האוניברסיטה המקומית, חברות ביטוח, מוסדות מדעיים ועוד.. התשואה האטרקטיבית מתקבלת החל מהיום הראשון להשקעה והקומפלקס עתיד להימכר בעוד כ-5 שנים ולייצר רווח משמעותי נוסף למשקיעים

חשוב לדעת:

  • חברת MHR1 הינה אחת החברות הבודדות בשוק הישראלי ששומרת בקנאות על תחום המומחיות הספציפי שלה - השקעות נדל"ן בגרמניה. החברה מנוהלת ע"י צח חרמון ויגיל מנוביץ ופעילה בשוק הגרמני כבר 15 שנה.
  • הנכס נרשם בטאבו על שם המשקיע והחברה היא האחראית לכל הקשור בניהול הנכס - גבייה, תחזוקה, העברת תשואות למשקיעים וכו' .

מידע נוסף:

  • הקומפלקס כולל 8 בנייני משרדים שמורים ויפיפיים במיקום מבוקש - בלב פארק המדע של האוניברסיטה. העיירה טרייר מהווה מרכז כלכלי שוקק ומושכת אליה אלפי תיירים מידי שנה.
  • פרט לשכ"ד הקבוע, החברה מתכוונת למכור את קומפלקס המשרדים תוך כ-5 שנים ולחלוק עם המשקיעים את הרווחים מהמכירה.

השאירו פרטים ויחזרו אליכם עם מידע נוסף אודות ההשקעה

*תנאי ההתקשרות על פי ההסכמים

כתבות מהבלוג

נניח שישנו משקיע שמעוניין שכספו יהיה צמוד למדד מניות המעו"ף, ונניח שמשקיע אחר מעוניין שכספו יתנהג בהתאמה למדד אגרות חוב והשלישי מעוניין בהצמדה למחיר הזהב או הנפט… האם זה אפשרי ואיך עושים זאת? התשובה היא חיובית. אכן, הדבר אפשרי ולמטרה זו בדיוק המציאו את כלי ההשקעה שנקרא תעודות סל. תעודות...
קיימים אלפי בניינים בישראל שזכאים לבצע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, אולם רק אחוז קטן מהם מגיע בסופו של דבר למימוש הפרויקט. המטרה היא מאוד פשוטה ועניינית – בעלי הדירות בבניינים הישנים יכולים לשדרג עצמם באופן משמעותי ולקבל דירה משופצת או חדשה לחלוטין ועל ידי כך לשפר לאין ערוך...
פארק התעשייה מותאם בצורה מושלמת לצרכים הלוגיסטיים המורכבים ביותר. קבוצת וילאר מאפשרת לשכור שטחי לוגיסטיקה החל מ-1,000 מ"ר לשוכר ומשרדים החל מ-200 מ"ר. האכלוס – בתוך פחות משנה. המבנים החדשים שמקימה חברת וילאר בפארק העסקים קיסריה, תוכננו מתוך מחשבה על חברות מודרניות, הזקוקות למחסנים ולשטחים לוגיסטיים לצד משרדים מעוצבים, עם נגישות גבוהה...