Top10

קיימים אלפי בניינים בישראל שזכאים לבצע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, אולם רק אחוז קטן מהם מגיע בסופו של דבר למימוש הפרויקט. המטרה היא מאוד פשוטה ועניינית – בעלי הדירות בבניינים הישנים יכולים לשדרג עצמם באופן משמעותי ולקבל דירה משופצת או חדשה לחלוטין ועל ידי כך לשפר לאין ערוך את איכות חייהם (לאלה המתגוררים בדירה) ולהעלות את שוויה במאות ובמיליוני שקלים ללא כל עלות מצידם. אך התכנית שאמורה לייצר מצב של WIN-WIN ברור לכל המעורבים בפרויקט – בעלי הדירות, היזמים, הקבלנים, והעיריות, עדיין נתקלת בקשיים רבים בדרך לדירה החדשה והנכספת. הבעיה היא שקשה, ולעיתים כמעט בלתי אפשרי, להוביל פרויקט תמ"א 38 להצלחה.

הסיבות העיקריות לעיכובים בהגשמת החלום

  1. אנחנו שונאים כש"הדשא של השכן ירוק יותר" – והמצב החדש מייצר מחלוקות בין בעלי הדירות.
  2. יזמים חסרי ניסיון והיעדר יכולת הובלה – אנחנו מובלים ע"י יזמים בעלי אינטרס אחר משלנו ואשר לא באמת מסוגלים להוביל את הפרויקט לכדי הצלחה.
  3. הדרך להצלחה נראית סבוכה מדי ולעיתים מרימים ידיים – כשאנחנו לא יודעים כיצד לצאת מהפלונטר.

הדשא של השכן ירוק יותר

למרות השדרוג האדיר לו אני זוכה בפרויקט, קשה לי שלא להסתכל על יתר בעלי הדירות בבניין ועל מה שהם מקבלים בתמורה לביצוע התמ"א. חשדנות היא שם המשחק – קיים חשש מתמיד שאני הוא זה ש"נדפק", ושהפיצוי שבעל הדירה שלידי מקבל שווה יותר ממה שאני מקבל. במצב הזה, במקום שנהיה מאוחדים אל מול היזם והקבלן על מנת לקבל את התמורות הטובות ביותר שניתן לקבל אנחנו מוצאים את עצמנו רבים ללא הפסקה. המריבות האינסופיות בין בעלי הדירות מעכבות ומונעות את התקדמות התהליך.

כבר בשלביו הראשונים של הפרויקט עולות על פני השטח המחלוקות הראשונות שבין בעלי הדירות, כך קורה רבות גם בשלב של בחירת היזם לפרויקט וחלוקת התמורות בין בעלי הדירות.

3 תופעות עיקריות מאפיינות את המריבות בין בעלי הדירות:

  1. הראשונה: ישנם בעלי דירות המעוניינים להביא יזם מטעמם במחשבה שהוא יגן על האינטרסים שלהם ואולי אף יקנה להם איזו תמורה עודפת על זו שמקבלים יתר בעלי הדירות. הם כמובן אינם סומכים על יזמים שבחרו בעלי הדירות האחרים.
  2. השנייה: בעלי דירות רבים סבורים כי הדירה שלהם היא היפה/ טובה/ יקרה ביותר בכל הבניין ולכן ראוי שיקבלו תמורה רבה יותר מיתר בעלי הדירות בבניין.
  3. השלישית: חלק מבעלי הדירות סבורים שכל הדירות צריכות לקבל תמורה שווה ללא תלות בשטחן הנוכחי (כל הדירות תקבלנה 25 מ"ר תוספת ולא משנה אם הדירה הנוכחית שלי היא בשטח 50 מ"ר ודירת השכן 100 מ"ר). אחרים סבורים שהדירות הגדולות יותר צריכות לקבל שטח גדול יותר מאשר השטח שיקבלו הדירות הקטנות (דירות של 50 מ"ר יקבלו 12.5 מ"ר ואילו דירות של 100 מ"ר יקבלו 25 מ"ר).

תופעת "הדשא של השכן" היא תופעה שאחראית על חלקים נרחבים מחוסר האושר בעולם ולא מאפיינת רק את שוק התמ"א כמובן, אבל אין ספק שהיא מהווה מכשול משמעותי בתהליך שבבסיסו מתאגדים יחד בעלי דירות רבים כדי להוציא לפועל פרויקט מורכב.

יזמים חסרי ניסיון והיעדר יכולת הובלה

פרויקטים רבים בעולם הנדל"ן נתקלים בחוסר מקצועיות ובחוסר ניסיון של אחוז נכבד מהיזמים שפועלים כיום בשוק. על פי מחקר שפורסם לאחרונה, 70% מהיזמים בשוק הנדל"ן ביצעו שני פרויקטים או פחות בלבד (אחוזים רבים מהם לא ביצעו עד כה פרויקט כלל), וכך הבניין שלכם מתקשר עם חברה יזמית חסרת ניסיון ולעיתים אף חסרת הידע והחוסן הנדרש לקידום הפרויקט. יזמים שכאלו מהווים סכנה של ממש למימושו של הפרויקט, ואף אם הפרויקט ייצא לפועל – הדבר ייקח זמן ארוך יותר עד לביצועו.

יזם של פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי צריך לדעת להוביל את הפרויקט להצלחה. מקצועיות היא כמובן דבר הכרחי בליווי הפרויקט, אך יכולת הובלת הקבוצה, , מהלכים טובים מול רשויות התכנון, החוסן הכלכלי והיכולת להעמיד הון עצמי ולקבל ליווי בנקאי מבנק מלווה,  והיכולת לקדם במקצועיות וביעילות את הפרויקט הן יכולות שיזם תמ"א 38 טוב חייב להצטייד בהן. יזם טוב חייב להיות מסוגל לאגד וללכד את בעלי הדירות, לקדם את הליכי התכנון ולדעת להתגבר על התנגדויות ועררים עד לקבלת היתר הבניה המיוחל, לדעת לבחור קבלן טוב ואיכותי ולפקח על עבודתו, לדעת לעבוד מול עורכי הדין והמפקח מטעם בעלי הדירות. בחרתם יזם שאינו מסוגל לעמוד במשימה – עיכבתם את הפרויקט בכמה שנים או שכנראה פגעתם באיכות הביצוע ועליית הערך.

הדרך להצלחה נראית סבוכה מדי ולעיתים מרימים ידיים

אנשים רבים אשר שומעים על תמ"א 38, רואים אל מול עיניהם את הדירה החדשה והמורחבת, המרפסת, המחסן והחניה הצמודה, או את השיפוץ הכללי ומתיחת הפנים המדהימה שהבניין שלהם עומד לעבור, אך הם לא מבינים עד כמה ביצוע פרויקט תמ"א 38 הוא מורכב, ועד כמה הדרך אליו מלאה מהמורות, מכשולים ובירוקרטיה. העובדה שלוקח מספר שנים עד לאישורו של פרויקט אצל כל הגורמים הרלוונטיים, גורמת לבעלי דירות רבים להתייאש ממשכו הארוך של התהליך ולהפסיקו. קידום פרויקט תמ"א 38 דורש זמן, סבלנות והשקעה רבה.

ישנה חשיבות רבה מאוד לבחירת בעלי המקצוע הנכונים שילוו את בעלי הדירות בפרויקט. בחירת עורך דין מנוסה, מיומן ומקצועי, בעל יכולת להוביל את בעלי הדירות ולשמור כל העת על האינטרסים שלהם חשובה מאין כמוה.

בשורה התחתונה – מה עושים אם פרויקט התמ"א שלנו עלול להיתקע או כבר תקוע?

אם אתם מזדהים עם הדברים שרשמנו וחוששים שגם בבניין שלכם הפרויקט עלול להיתקע בגלל אחת מהסיבות שצוינו למעלה או אחרות, כנראה שאתם זקוקים לנו.

עורך דין מקצועי ומנוסה בייצוג בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי יסייע לכם רבות. שכרו אגב משולם על ידי היזם ולא על ידכם. זאת אומרת שאינכם נושאים בכל הוצאות או תשלום. בעלי הדירות נדרשים אך ורק להתאגד ולהסכים באופן עקרוני לביצוע הפרויקט, לבחור עורך דין מקצועי ובעל ניסיון מוכח, כאשר כל יתר העבודה תבוצע על ידו בשיתוף מלא עם בעלי הדירות. הלכה למעשה, עורך הדין מקל על בעלי הדירות בבניין באופן משמעותי ונוטל על עצמו את מרבית הנטל ואתם יכולים לדעת בוודאות כי תקבלו הכי הרבה שאתם יכולים לקבל ותהיו מוגנים בצורה הטובה ביותר וכך כל החשדות שיש לכם בנוגע לפרויקט יתפוגגו.

עורך הדין שתבחרו משרת 2 מטרות שצריכות להתקיים במקביל:

  1. להשיג את המיטב והמירב עבור כל בעלי הדירות ובצורה שיוויונית והוגנת.
  2. לקדם את הפרויקט להצלחה בצורה המהירה ביותר והבטוחה ביותר.

חשוב לזכור שאת עורך הדין שלכם לא מעניין מה אחוזי הרווח של היזם או הקבלן והוא לא מושפע מאינטרס צר כזה או אחר של בעל דירה ספציפי. מעניין אותו רק לקדם את הפרויקט בצורה המקצועית והמהירה ביותר.

עורך הדין שתבחרו יסלול עבורכם את הדרך להשלמת הפרויקט בבטחה, בצורה מקצועית ויעילה שתסייע לכם לשמור על יחסים טובים עם שכניכם.

כתבה זו נכתבה על ידי עו"ד דן הלפרט – המפרסם בקביעות מאמרים בתחום ההתחדשות העירונית בעיתונים "דה מרקר" ו"גלובס" ומרצה בתחום זה בפורומים שונים.

השקעות מומלצות

3,000 ש"ח שכר דירה ממוצע בכל חודש מבית בעלות של 360 אלף ש"ח עם שוכר (שכבר משלם) בפנים

3,000 ש"ח שכר דירה ממוצע בכל חודש מבית בעלות של 360 אלף ש"ח עם שוכר (שכבר משלם) בפנים

ארה"ב עדיין מנצחת במדד היציבות-רווח בעבור רכישת נכסים וקבלת שכר דירה גבוה ביותר. יש כאן הזדמנות ליהנות מהניסיון ומהיתרונות התחרותיים של RAFCO ולממש את מה שכמעט כולם כאן כבר יודעים: ארה"ב היא שוק מעולה והגיע הזמן להפסיק ולפחד מהמרחק..

על ההשקעה:

מודל ההשקעה הנפוץ בארה"ב הוא מאוד פשוט: רכישת בית פרטי בטאבו והשכרתו באמצעות חברת ניהול מקצועית וקבלת ליווי מלא כאן בישראל.  ישראלים רבים בוחרים באפשרות הזאת בגלל שכר הדירה הגבוה המתקבל בכל חודש לחשבון הבנק של בעלי הנכס. קשה מאוד להתחרות בגובה שכר הדירה בארה"ב ולכן היא ממגנטת משקיעים שהערך העליון מבחינתם הוא התקבול החודשי לחשבון הבנק. הבחירה בפילדפליה נעשתה מ-2 סיבות עיקריות: (1) הביקושים הקשיחים שיש לאזור. אתם לא רוצים להישאר בלי שוכר משלם כמובן. (2) הבתים נבנים בצורה איכותית (לא בתי עץ רעועים) והמחיר ידידותי למשקיעים קטנים.

על ההשקעה:

מודל ההשקעה הנפוץ בארה"ב הוא מאוד פשוט: רכישת בית פרטי בטאבו והשכרתו באמצעות חברת ניהול מקצועית וקבלת ליווי מלא כאן בישראל. 

מדד Real-Invest:

90%
תשואה
92%
השקעה בראש שקט
85%
התאמה למשקיעים קטנים

ישראלים רבים בוחרים באפשרות הזאת בגלל שכר הדירה הגבוה המתקבל בכל חודש לחשבון הבנק של בעלי הנכס. קשה מאוד להתחרות בגובה שכר הדירה בארה"ב ולכן היא ממגנטת משקיעים שהערך העליון מבחינתם הוא התקבול החודשי לחשבון הבנק. הבחירה בפילדפליה נעשתה מ-2 סיבות עיקריות: (1) הביקושים הקשיחים שיש לאזור. אתם לא רוצים להישאר בלי שוכר משלם כמובן. (2) הבתים נבנים בצורה איכותית (לא בתי עץ רעועים) והמחיר ידידותי למשקיעים קטנים.

חשוב לדעת:

  • שכר הדירה הממוצע המתקבל מבית בארה"ב גבוה פי 3 מנכס דומה בישראל.
  • במרבית המקומות בארה"ב עליית ערך הנכס היא אינה הסיבה להשקעה. שכר הדירה החודשי שהוכיח יציבות לאורך השנים (גם בעיתות משבר) הוא הסיבה שארה"ב מהווה את אחד היעדים המובילים עבור משקיעים ישראלים.

על החברה:

  • חברת "רפקו" היא אחת החברות המקושרות ביותר בפילדלפיה. בבעלותה חברת שיפוצים המונה 35 עובדים בפילדלפיה וחברת הניהול שמנהלת עבורה את הנכסים בארה"ב הינה אחת מהחברות הגדולות והמובילות בארה"ב לניהול נכסים.
  • החברה (רפקו) משווקת גם דירות בבתים משותפים בפילדלפיה ולא רק בתים פרטיים.

* הזדמנות: ארה"ב עדיין מנצחת במדד היציבות-רווח בעבור רכישת נכסים וקבלת שכר דירה גבוה ביותר. יש כאן הזדמנות ליהנות מהניסיון ומהיתרונות התחרותיים של RAFCO ולממש את מה שכמעט כולם כאן כבר יודעים: ארה"ב היא שוק מעולה והגיע הזמן להפסיק ולפחד מהמרחק..

השאירו פרטים ויחזרו אליכם עם מידע נוסף אודות ההשקעה

רכישת משרד בפרויקט TOP-SIV בפתח תקווה ב-200,000 ש"ח בלבד

רכישת משרד בפרויקט TOP-SIV בפתח תקווה ב-200,000 ש"ח בלבד

על ההשקעה:

מדובר באחת ההשקעות האטרקטיביות אשר הושקה עתה למשקיעים. פרויקט TOP-SIV הוא פרויקט שנתפר בשלמות עבור משקיעים קטנים ומאפשר למעשה לרכוש משרדים בגדלים שונים במחירים שמתחילים מ-200,000 ש"ח בלבד. המחיר למ"ר מוצע כעת ב-7,400 ש"ח בלבד כאשר המחיר למשרדים דומים עומד היום על 10,500 ש"ח למ"ר. השכירות בעבור משרד שעולה 200,000 ש"ח צפויה להיות 2,000-2,500 ש"ח בחודש. קשה למצוא אלטרנטיבות דומות בישראל…

על ההשקעה:

מדובר באחת ההשקעות האטרקטיביות אשר הושקה עתה למשקיעים. פרויקט TOP-SIV הוא פרויקט שנתפר בשלמות עבור משקיעים קטנים ומאפשר למעשה לרכוש משרדים בגדלים שונים במחירים שמתחילים מ-200,000 ש"ח בלבד.

מדד Real-Invest:

94%
פוטנציאל עליית ערך
99%
התאמה למשקיעים קטנים
90%
לוקיישן חם

המחיר למ"ר מוצע כעת ב-7,400 ש"ח בלבד כאשר המחיר למשרדים דומים עומד היום על 10,500 ש"ח למ"ר. השכירות בעבור משרד שעולה 200,000 ש"ח צפויה להיות 2,000-2,500 ש"ח בחודש. קשה למצוא אלטרנטיבות דומות בישראל…

חשוב לדעת:

  • ההון העצמי הנדרש לרכישת משרד הינו החל מ-125,000 ש"ח בלבד.
  • חברת 'MSN' מובילה בימים אלה את המגמה של התאמת ההשקעה במשרדים למשקיעים קטנים.
  • הפרויקט מאפשר למשקיעים קטנים להשקיע בנדל"ן ישראלי זול במקום להשקיע מחוץ לגבולות ישראל.

על הפרוייקט:

  • המשרדים ממוקמים בקרית מטלון שבפתח תקווה. האזור נחשב לאחד ממרכזי המשרדים הגדולים בישראל ומארח חברות ענק כמו בזק בינלאומי, שטראוס גרופ, פורשה ישראל ועוד..
  • בעלי מקצועות חופשי, כדוגמת עורכי דין ורואי חשבון, צפויים לאכלס את הפרויקט. מדובר בקהל שזקוק למשרדים קטנים ואיכותיים להשכרה שוטפת.

השאירו פרטים ויחזרו אליכם עם מידע נוסף אודות הפרויקט

מהפכת הנדל"ן הבאה של באר שבע צפויה להגיע מכיוון המשרדים. המחיר הממוצע למ"ר בפרויקט נמוך בכ-50% מהמחירים בעיר

מהפכת הנדל"ן הבאה של באר שבע צפויה להגיע מכיוון המשרדים. המחיר הממוצע למ"ר בפרויקט נמוך בכ-50% מהמחירים בעיר

על ההשקעה:

ההצלחה המטאורית של באר שבע בשנים האחרונות הובילה את משקיעי הנדל"ן בעיר לרווחים עצומים, עם עליות ערך של עשרות אחוזים בכל שנה מ-2008. עכשיו הגיע תור המשקיעים במשרדים, שמנצלים את המחסור הגדול של פתרונות איכותיים לבעלי העסקים בעיר. מתחם העסקים Top Valley יוקם בסמוך לסניף החדש של איקאה ומול השכונה החדשה "פארק הנחל שצפויה לקלוט כ-4,500 משפחות. המשרדים שיימכרו בפרויקט מתחילים במחיר של 180 אלף ₪ בלבד למשרד קטן ושכר הדירה הצפוי הוא כ-2,000 ₪ בחודש. המחיר במתחם מתחיל מ-6,900 ₪ למ"ר בעוד שמשרדים במרכז העיר נמכרים בכ-12,000 ₪ למטר רבוע.

על ההשקעה:

ההצלחה המטאורית של באר שבע בשנים האחרונות הובילה את משקיעי הנדל"ן בעיר לרווחים עצומים, עם עליות ערך של עשרות אחוזים בכל שנה מ-2008. עכשיו הגיע תור המשקיעים במשרדים, שמנצלים את המחסור הגדול של פתרונות איכותיים לבעלי העסקים בעיר.

מדד Real-Invest:

98%
פוטנציאל עליית ערך
96%
התאמה למשקיעים קטנים
94%
לוקיישן חם

מתחם העסקים Top Valley יוקם בסמוך לסניף החדש של איקאה ומול השכונה החדשה "פארק הנחל שצפויה לקלוט כ-4,500 משפחות. המשרדים שיימכרו בפרויקט מתחילים במחיר של 180 אלף ₪ בלבד למשרד קטן ושכר הדירה הצפוי הוא כ-2,000 ₪ בחודש. המחיר במתחם מתחיל מ-6,900 ₪ למ"ר בעוד שמשרדים במרכז העיר נמכרים בכ-12,000 ₪ למטר רבוע.

חשוב לדעת:

  • הפארק ממוקם באזור התעשייה המוכר של עמק שרה, ממולו מוקמת ממש בימים אלו השכונה חדשה בשם "פארק הנחל" עם גישה ישירה ויציאה נוחה לכביש 6, 40 ו-25.
  • הפרויקט יכלול 2 בניינים יוקרתיים בני 5 קומות שיכילו כ-8,000 מ"ר של משרדים ושטחי מסחר.
  • הפרוייקט בליווי משרד עו"ד גולדפרב זליגמן ומשרד רו"ח פריידקס ושות'.

מידע נוסף:

  • ההון העצמי הדרוש לרכישת משרד קטן בפרויקט הוא כ-50% מהעלות הכוללת של המשרד ועומד על החל מ-90 אלף שקל בלבד.
  • בשנים האחרונות נהנית בירת הנגב, באר שבע, מהתפתחות מרשימה כמעט בכל היבט אפשרי. העדות הטובה ביותר לכך היא מחירי הדיור, שמרקיעים שחקים משנה לשנה. מאז 2008, אז נבחר לראשות העיר רוביק דנילוביץ' – שעדיין מכהן בתפקיד, הואצה המגמה, והמספרים מרשימים.

השאירו פרטים ויחזרו אליכם עם מידע נוסף על השקעה בפרוייקט Top Valley

כתבות מהבלוג

נניח שישנו משקיע שמעוניין שכספו יהיה צמוד למדד מניות המעו"ף, ונניח שמשקיע אחר מעוניין שכספו יתנהג בהתאמה למדד אגרות חוב והשלישי מעוניין בהצמדה למחיר הזהב או הנפט… האם זה אפשרי ואיך עושים זאת? התשובה היא חיובית. אכן, הדבר אפשרי ולמטרה זו בדיוק המציאו את כלי ההשקעה שנקרא תעודות סל. תעודות...
קיימים אלפי בניינים בישראל שזכאים לבצע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, אולם רק אחוז קטן מהם מגיע בסופו של דבר למימוש הפרויקט. המטרה היא מאוד פשוטה ועניינית – בעלי הדירות בבניינים הישנים יכולים לשדרג עצמם באופן משמעותי ולקבל דירה משופצת או חדשה לחלוטין ועל ידי כך לשפר לאין ערוך...
פארק התעשייה מותאם בצורה מושלמת לצרכים הלוגיסטיים המורכבים ביותר. קבוצת וילאר מאפשרת לשכור שטחי לוגיסטיקה החל מ-1,000 מ"ר לשוכר ומשרדים החל מ-200 מ"ר. האכלוס – בתוך פחות משנה. המבנים החדשים שמקימה חברת וילאר בפארק העסקים קיסריה, תוכננו מתוך מחשבה על חברות מודרניות, הזקוקות למחסנים ולשטחים לוגיסטיים לצד משרדים מעוצבים, עם נגישות גבוהה...