Top10

קיימים אלפי בניינים בישראל שזכאים לבצע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, אולם רק אחוז קטן מהם מגיע בסופו של דבר למימוש הפרויקט. המטרה היא מאוד פשוטה ועניינית – בעלי הדירות בבניינים הישנים יכולים לשדרג עצמם באופן משמעותי ולקבל דירה משופצת או חדשה לחלוטין ועל ידי כך לשפר לאין ערוך את איכות חייהם (לאלה המתגוררים בדירה) ולהעלות את שוויה במאות ובמיליוני שקלים ללא כל עלות מצידם. אך התכנית שאמורה לייצר מצב של WIN-WIN ברור לכל המעורבים בפרויקט – בעלי הדירות, היזמים, הקבלנים, והעיריות, עדיין נתקלת בקשיים רבים בדרך לדירה החדשה והנכספת. הבעיה היא שקשה, ולעיתים כמעט בלתי אפשרי, להוביל פרויקט תמ"א 38 להצלחה.

הסיבות העיקריות לעיכובים בהגשמת החלום

  1. אנחנו שונאים כש"הדשא של השכן ירוק יותר" – והמצב החדש מייצר מחלוקות בין בעלי הדירות.
  2. יזמים חסרי ניסיון והיעדר יכולת הובלה – אנחנו מובלים ע"י יזמים בעלי אינטרס אחר משלנו ואשר לא באמת מסוגלים להוביל את הפרויקט לכדי הצלחה.
  3. הדרך להצלחה נראית סבוכה מדי ולעיתים מרימים ידיים – כשאנחנו לא יודעים כיצד לצאת מהפלונטר.

הדשא של השכן ירוק יותר

למרות השדרוג האדיר לו אני זוכה בפרויקט, קשה לי שלא להסתכל על יתר בעלי הדירות בבניין ועל מה שהם מקבלים בתמורה לביצוע התמ"א. חשדנות היא שם המשחק – קיים חשש מתמיד שאני הוא זה ש"נדפק", ושהפיצוי שבעל הדירה שלידי מקבל שווה יותר ממה שאני מקבל. במצב הזה, במקום שנהיה מאוחדים אל מול היזם והקבלן על מנת לקבל את התמורות הטובות ביותר שניתן לקבל אנחנו מוצאים את עצמנו רבים ללא הפסקה. המריבות האינסופיות בין בעלי הדירות מעכבות ומונעות את התקדמות התהליך.

כבר בשלביו הראשונים של הפרויקט עולות על פני השטח המחלוקות הראשונות שבין בעלי הדירות, כך קורה רבות גם בשלב של בחירת היזם לפרויקט וחלוקת התמורות בין בעלי הדירות.

3 תופעות עיקריות מאפיינות את המריבות בין בעלי הדירות:

  1. הראשונה: ישנם בעלי דירות המעוניינים להביא יזם מטעמם במחשבה שהוא יגן על האינטרסים שלהם ואולי אף יקנה להם איזו תמורה עודפת על זו שמקבלים יתר בעלי הדירות. הם כמובן אינם סומכים על יזמים שבחרו בעלי הדירות האחרים.
  2. השנייה: בעלי דירות רבים סבורים כי הדירה שלהם היא היפה/ טובה/ יקרה ביותר בכל הבניין ולכן ראוי שיקבלו תמורה רבה יותר מיתר בעלי הדירות בבניין.
  3. השלישית: חלק מבעלי הדירות סבורים שכל הדירות צריכות לקבל תמורה שווה ללא תלות בשטחן הנוכחי (כל הדירות תקבלנה 25 מ"ר תוספת ולא משנה אם הדירה הנוכחית שלי היא בשטח 50 מ"ר ודירת השכן 100 מ"ר). אחרים סבורים שהדירות הגדולות יותר צריכות לקבל שטח גדול יותר מאשר השטח שיקבלו הדירות הקטנות (דירות של 50 מ"ר יקבלו 12.5 מ"ר ואילו דירות של 100 מ"ר יקבלו 25 מ"ר).

תופעת "הדשא של השכן" היא תופעה שאחראית על חלקים נרחבים מחוסר האושר בעולם ולא מאפיינת רק את שוק התמ"א כמובן, אבל אין ספק שהיא מהווה מכשול משמעותי בתהליך שבבסיסו מתאגדים יחד בעלי דירות רבים כדי להוציא לפועל פרויקט מורכב.

יזמים חסרי ניסיון והיעדר יכולת הובלה

פרויקטים רבים בעולם הנדל"ן נתקלים בחוסר מקצועיות ובחוסר ניסיון של אחוז נכבד מהיזמים שפועלים כיום בשוק. על פי מחקר שפורסם לאחרונה, 70% מהיזמים בשוק הנדל"ן ביצעו שני פרויקטים או פחות בלבד (אחוזים רבים מהם לא ביצעו עד כה פרויקט כלל), וכך הבניין שלכם מתקשר עם חברה יזמית חסרת ניסיון ולעיתים אף חסרת הידע והחוסן הנדרש לקידום הפרויקט. יזמים שכאלו מהווים סכנה של ממש למימושו של הפרויקט, ואף אם הפרויקט ייצא לפועל – הדבר ייקח זמן ארוך יותר עד לביצועו.

יזם של פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי צריך לדעת להוביל את הפרויקט להצלחה. מקצועיות היא כמובן דבר הכרחי בליווי הפרויקט, אך יכולת הובלת הקבוצה, , מהלכים טובים מול רשויות התכנון, החוסן הכלכלי והיכולת להעמיד הון עצמי ולקבל ליווי בנקאי מבנק מלווה,  והיכולת לקדם במקצועיות וביעילות את הפרויקט הן יכולות שיזם תמ"א 38 טוב חייב להצטייד בהן. יזם טוב חייב להיות מסוגל לאגד וללכד את בעלי הדירות, לקדם את הליכי התכנון ולדעת להתגבר על התנגדויות ועררים עד לקבלת היתר הבניה המיוחל, לדעת לבחור קבלן טוב ואיכותי ולפקח על עבודתו, לדעת לעבוד מול עורכי הדין והמפקח מטעם בעלי הדירות. בחרתם יזם שאינו מסוגל לעמוד במשימה – עיכבתם את הפרויקט בכמה שנים או שכנראה פגעתם באיכות הביצוע ועליית הערך.

הדרך להצלחה נראית סבוכה מדי ולעיתים מרימים ידיים

אנשים רבים אשר שומעים על תמ"א 38, רואים אל מול עיניהם את הדירה החדשה והמורחבת, המרפסת, המחסן והחניה הצמודה, או את השיפוץ הכללי ומתיחת הפנים המדהימה שהבניין שלהם עומד לעבור, אך הם לא מבינים עד כמה ביצוע פרויקט תמ"א 38 הוא מורכב, ועד כמה הדרך אליו מלאה מהמורות, מכשולים ובירוקרטיה. העובדה שלוקח מספר שנים עד לאישורו של פרויקט אצל כל הגורמים הרלוונטיים, גורמת לבעלי דירות רבים להתייאש ממשכו הארוך של התהליך ולהפסיקו. קידום פרויקט תמ"א 38 דורש זמן, סבלנות והשקעה רבה.

ישנה חשיבות רבה מאוד לבחירת בעלי המקצוע הנכונים שילוו את בעלי הדירות בפרויקט. בחירת עורך דין מנוסה, מיומן ומקצועי, בעל יכולת להוביל את בעלי הדירות ולשמור כל העת על האינטרסים שלהם חשובה מאין כמוה.

בשורה התחתונה – מה עושים אם פרויקט התמ"א שלנו עלול להיתקע או כבר תקוע?

אם אתם מזדהים עם הדברים שרשמנו וחוששים שגם בבניין שלכם הפרויקט עלול להיתקע בגלל אחת מהסיבות שצוינו למעלה או אחרות, כנראה שאתם זקוקים לנו.

עורך דין מקצועי ומנוסה בייצוג בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי יסייע לכם רבות. שכרו אגב משולם על ידי היזם ולא על ידכם. זאת אומרת שאינכם נושאים בכל הוצאות או תשלום. בעלי הדירות נדרשים אך ורק להתאגד ולהסכים באופן עקרוני לביצוע הפרויקט, לבחור עורך דין מקצועי ובעל ניסיון מוכח, כאשר כל יתר העבודה תבוצע על ידו בשיתוף מלא עם בעלי הדירות. הלכה למעשה, עורך הדין מקל על בעלי הדירות בבניין באופן משמעותי ונוטל על עצמו את מרבית הנטל ואתם יכולים לדעת בוודאות כי תקבלו הכי הרבה שאתם יכולים לקבל ותהיו מוגנים בצורה הטובה ביותר וכך כל החשדות שיש לכם בנוגע לפרויקט יתפוגגו.

עורך הדין שתבחרו משרת 2 מטרות שצריכות להתקיים במקביל:

  1. להשיג את המיטב והמירב עבור כל בעלי הדירות ובצורה שיוויונית והוגנת.
  2. לקדם את הפרויקט להצלחה בצורה המהירה ביותר והבטוחה ביותר.

חשוב לזכור שאת עורך הדין שלכם לא מעניין מה אחוזי הרווח של היזם או הקבלן והוא לא מושפע מאינטרס צר כזה או אחר של בעל דירה ספציפי. מעניין אותו רק לקדם את הפרויקט בצורה המקצועית והמהירה ביותר.

עורך הדין שתבחרו יסלול עבורכם את הדרך להשלמת הפרויקט בבטחה, בצורה מקצועית ויעילה שתסייע לכם לשמור על יחסים טובים עם שכניכם.

כתבה זו נכתבה על ידי עו"ד דן הלפרט – המפרסם בקביעות מאמרים בתחום ההתחדשות העירונית בעיתונים "דה מרקר" ו"גלובס" ומרצה בתחום זה בפורומים שונים.

השקעות מומלצות

הזדמנות נדירה ליהנות ממוצר פיננסי אקסקלוסיבי המנוטרל מסיכונים ברמה של 90% (!) ובסכום כניסה של 100,000$ בלבד

הזדמנות נדירה ליהנות ממוצר פיננסי אקסקלוסיבי המנוטרל מסיכונים ברמה של 90% (!) ובסכום כניסה של 100,000$ בלבד

על ההשקעה:

למרבית קרנות הגידור נדרש סף כניסה גבוה מאוד למשקיעים ונדיר להיתקל בפרסום רשמי של קרן גידור המגייסת משקיעים לקרן. הדבר נובע מהעובדה שהקרנות מנועות מלפרסם את רווחיהן בפומבי ומכך שמרבית המצטרפים לקרנות מגיעים באמצעות מכר קרוב ששיתף אותם במידע אודות הרווחים שהוא מצליח לייצר באמצעות הקרן. מודל ההשקעה המוצע מאפשר למשקיעים ליהנות מהיתרונות ומהרווחים של קרן הגידור בסכום שמתחיל מ-100,000 דולר בלבד. יתרון מובהק נוסף הוא שקרן הגידור, בניגוד למסחר רגיל בשוק ההון,  הינה מוצר פיננסי מנוטרל מסיכונים ברמה של 90%. זאת בשל העובדה שהיא אינה פעילה במניות בודדות אלא בכלכלות של מדינות, מדדים מובילים וסחורות המשפיעות על כלכלה גלובלית.

על ההשקעה:

למרבית קרנות הגידור נדרש סף כניסה גבוה מאוד למשקיעים ונדיר להיתקל בפרסום רשמי של קרן גידור המגייסת משקיעים לקרן. הדבר נובע מהעובדה שהקרנות מנועות מלפרסם את רווחיהן בפומבי ומכך שמרבית המצטרפים לקרנות מגיעים באמצעות מכר קרוב ששיתף אותם במידע אודות הרווחים שהוא מצליח לייצר באמצעות הקרן. 

מדד Real-Invest:

93%
נזילות ההשקעה
86%
התאמה למשקיעים קטנים
91%
השקעה בראש שקט

מודל ההשקעה המוצע מאפשר למשקיעים ליהנות מהיתרונות ומהרווחים של קרן הגידור בסכום שמתחיל מ-100,000 דולר בלבד. יתרון מובהק נוסף הוא שקרן הגידור, בניגוד למסחר רגיל בשוק ההון,  הינה מוצר פיננסי מנוטרל מסיכונים ברמה של 90%. זאת בשל העובדה שהיא אינה פעילה במניות בודדות אלא בכלכלות של מדינות, מדדים מובילים וסחורות המשפיעות על כלכלה גלובלית.

מידע נוסף:

  • לקרן שלושה שומרי סף חשובים: האחד הינו נאמן שהוא עורך דין והוא היחיד שיש לו זכות חתימה על חשבון המשקיעים של הקרן. אף לבעלי הקרן אין גישה לכספי המשקיעים. הנאמן שומר שהכסף יופנה אך ורק למטרות ההשקעה. שומר הסף השני הינו רואה החשבון שהוא גם נאמן מס האחראי לחישובים, לדיווחים למשקיעים, ולחלוקת הרווחים לשותפים
  • קרנות הגידור עושות שימוש בכלים פיננסים מתקדמים המאפשרים להם לייצר רווח גם במצב שהשוק יורד. דוגמה לזה היא כניסה לפוזיציית short. השימוש בכלים האלה מגדר למעשה את סיכוני הקרן להפסד.

חשוב לדעת:

  • בגלל שלא ניתן ע"פ חוק לפרסם את ביצועי הקרן - שווה במקרה הזה להגיע לפגישה ולהיחשף לנתונים המרשימים מאוד.
  • הקרן אינה גובה דמי ניהול כלל, רווחיה מגיעים אך ורק כאשר היא מייצרת רווחים ללקוחות (דמי הצלחה). המודל הנ"ל מייצר אינטרסים משותפים בין מנהלי הקרן למשקיעיה

השאירו פרטים ויחזרו אליכם עם מידע נוסף אודות ההשקעה בקרן הגידור

רכישת משרד בפרויקט ATech בעפולה ב-149,000 ש"ח בלבד וקבלת שכר דירה של כ-1,500 ש"ח בחודש

רכישת משרד בפרויקט ATech בעפולה ב-149,000 ש"ח בלבד וקבלת שכר דירה של כ-1,500 ש"ח בחודש

על ההשקעה:

מדובר באחת ההשקעות האטרקטיביות אשר הושקה לאחרונה למשקיעים. פרויקט Atech הוא פרויקט שנתפר בשלמות עבור משקיעים קטנים ומאפשר למעשה לרכוש משרדים מעוצבים ברמת גמר בגדלים שונים במחירים שמתחילים מ-149,000 ש"ח בלבד (וזהו המחיר המלא של המשרד). ההון העצמי שנדרש מהמשקיע עומד כעת על 69,000 ש"ח בלבד – מחיר חסר תקדים לנדל"ן ישראלי. השכירות בעבור משרד שעולה 149,000 ש"ח צפויה להיות 1,500 ש"ח בחודש. קשה למצוא אלטרנטיבות דומות בישראל…

על ההשקעה:

מדובר באחת ההשקעות האטרקטיביות אשר הושקה לאחרונה למשקיעים. פרויקט Atech הוא פרויקט שנתפר בשלמות עבור משקיעים קטנים ומאפשר למעשה לרכוש משרדים מעוצבים ברמת גמר בגדלים שונים במחירים שמתחילים מ-149,000 ש"ח בלבד (וזהו המחיר המלא של המשרד).

מדד Real-Invest:

98%
תשואה
99%
התאמה למשקיעים קטנים
92%
ותק וניסיון החברה

ההון העצמי שנדרש מהמשקיע עומד כעת על 69,000 ש"ח בלבד – מחיר חסר תקדים לנדל"ן ישראלי. השכירות בעבור משרד שעולה 149,000 ש"ח צפויה להיות 1,500 ש"ח בחודש. קשה למצוא אלטרנטיבות דומות בישראל…  

חשוב לדעת:

  • ההון העצמי הנדרש לרכישת משרד הינו החל מ-69,000 ש"ח בלבד.
  • חברת MSN ייזום ושיווק נדל"ן בע"מ המשווקת של הפרויקט היא כרגע מובילה את המגמה של התאמת ההשקעה במשרדים למשקיעים קטנים.
  • הפרויקט מאפשר למשקיעים קטנים להשקיע בנדל"ן ישראלי במחירים חסרי תקדים במקום להשקיע מחוץ לגבולות ישראל.

על האזור:

  • פארק העסקים שיקום יהיה בסמוך לתחנת הרכבת בעפולה ויאכלס חברות מובילות מתחום ההייטק, האופנה, המסעדנות, הבילוי ועוד...
  • הפרויקט נמצא בסמוך לשכונת המגורים החדשה של עפולה "רובע יזרעאל " ובצמוד לרכבת העמק מה שיביא בעלי מקצועות חופשיים– עורכי דין, רואי חשבון, שמאים, מעצבי פנים ואחרים, המתקשים למצוא חלל עבודה בשוק שבו היצע המשרדים הקטנים נמוך מאוד.
  • מנתוני הנדל"ן באזור עולה כי בעקבות פתיחת תחנת הרכבת לפני כ-שנה גדלו הביקושים לשטחי מגורים ומשרדים מה שגורם לעלייה מתמדת בערכי הנדל"ן באזור.

השאירו פרטים ויחזרו אליכם עם מידע נוסף אודות הפרויקט

בלנדר מאפשרת למשקיעים להלוות כסף לאנשים וליהנות מריביות טובות בסיכון מינימלי לחלוטין

בלנדר מאפשרת למשקיעים להלוות כסף לאנשים וליהנות מריביות טובות בסיכון מינימלי לחלוטין

על ההשקעה:

בלנדר הופכת לאיטה לפתרון היעיל ביותר עבור מלווים ולווים. המודל הוא פשוט ומאוד הגיוני: אנשים יכולים ללוות כסף מתוך קופה משותפת של משקיעים שלמעשה נהנים מריביות טובות בעבור כספם. במקום לזרוק את הכסף בעובר ושב – יש אלטרנטיבה סולידית ביותר שמייצרת למשקיעים ריבית טובה על הכסף ששוכב בחיסכון.

על ההשקעה:

בלנדר הופכת לאיטה לבנק היעיל ביותר עבור מלווים ולווים. המודל הוא פשוט ומאוד הגיוני: אנשים יכולים ללוות כסף מתוך קופה משותפת של משקיעים שלמעשה נהנים מריביות טובות בעבור כספם. 

מדד Real-Invest:

99%
התאמה למשקיעים קטנים
93%
נזילות השקעה
70%
תשואה

במקום לזרוק את הכסף בעובר ושב – יש אלטרנטיבה סולידית ביותר שמייצרת למשקיעים ריבית טובה על הכסף ששוכב בחיסכון.

חשוב לדעת:

  • הטכנולוגיה של בלנדר מצליחה לנטרל כמעט לחלוטין את אחוז ההלוואות שלא מוחזרות למשקיעים ומפזרת את ה"כספים האבודים" בין כל המשקיעים. לדוגמה: במקום להרוויח 6% על הכסף כמשקיעים אז כנראה שתרוויחו 5.8% בגלל ש"ספגתם" את ההפסד שנובע מההפסד השיתופי שממזער סיכונים.
  • לבלנדר יש מערכת שמאפשרת למשקיעים "למכור" את ההלוואה שלהם ולמשוך את הכסף.

על החברה:

  • לבלנדר יש מעל ל-15,000 מלווים (משקיעים) במערכת. מדובר בגוף גדול שפועל כיום במספר מדינות
  • בסקר שביעות רצון דווח כי למעלה מ-98% ימליצו על בלנדר לחבר או קרוב משפחה. נתונים מרשימים

השאירו פרטים ויחזרו אליכם עם מידע נוסף אודות ההשקעה

כתבות מהבלוג

נניח שישנו משקיע שמעוניין שכספו יהיה צמוד למדד מניות המעו"ף, ונניח שמשקיע אחר מעוניין שכספו יתנהג בהתאמה למדד אגרות חוב והשלישי מעוניין בהצמדה למחיר הזהב או הנפט… האם זה אפשרי ואיך עושים זאת? התשובה היא חיובית. אכן, הדבר אפשרי ולמטרה זו בדיוק המציאו את כלי ההשקעה שנקרא תעודות סל. תעודות...
קיימים אלפי בניינים בישראל שזכאים לבצע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי, אולם רק אחוז קטן מהם מגיע בסופו של דבר למימוש הפרויקט. המטרה היא מאוד פשוטה ועניינית – בעלי הדירות בבניינים הישנים יכולים לשדרג עצמם באופן משמעותי ולקבל דירה משופצת או חדשה לחלוטין ועל ידי כך לשפר לאין ערוך...
פארק התעשייה מותאם בצורה מושלמת לצרכים הלוגיסטיים המורכבים ביותר. קבוצת וילאר מאפשרת לשכור שטחי לוגיסטיקה החל מ-1,000 מ"ר לשוכר ומשרדים החל מ-200 מ"ר. האכלוס – בתוך פחות משנה. המבנים החדשים שמקימה חברת וילאר בפארק העסקים קיסריה, תוכננו מתוך מחשבה על חברות מודרניות, הזקוקות למחסנים ולשטחים לוגיסטיים לצד משרדים מעוצבים, עם נגישות גבוהה...